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Almuñécar: el ladrillo que no cesa
En Almuñécar (Granada), la sentencia de 20 millones por el convenio de 2005 y el récord de licencias de 2026 revelan una presión urbanística que reconfigura el municipio y expulsa a los vecinos. ## El ladrillo que no cesa: radiografía de una obsesión Los números de 2025 no admiten matices: el
En Almuñécar (Granada), la sentencia de 20 millones por el convenio de 2005 y el récord de licencias de 2026 revelan una presión urbanística que reconfigura el municipio y expulsa a los vecinos.
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El ladrillo que no cesa: radiografía de una obsesión
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Los números de 2025 no admiten matices: el Ayuntamiento de Almuñécar concedió un 23% más de licencias de obra que el año anterior. La cifra, extraída de los registros municipales, sitúa al municipio sexitano en una trayectoria que ya supera los picos de la burbuja inmobiliaria de 2007. Las proyecciones para 2026, elaboradas por los técnicos de Urbanismo, apuntan a otro incremento del 15%. El ladrillo, lejos de amainar, acelera.
El informe Costa Tropical 2025, elaborado por la asociación de promotores y constructores de la provincia, documenta que el 70% de las nuevas construcciones se destinan a uso turístico o residencial de lujo. El dato dibuja un panorama claro: Almuñécar no construye para sus vecinos, construye para quienes aún no han llegado. Las grúas que pueblan el skyline desde el cerro Gordo hasta la playa de Velilla no levantan vivienda social ni equipamientos públicos; levantan apartamentos con piscina infinita, villas con vistas al mar y complejos hoteleros de cinco estrellas.
La presión no es nueva. Entre 2000 y 2010, el municipio duplicó su parque de viviendas, pasando de unas 18.000 a más de 36.000 unidades. Aquella década dejó un reguero de promociones inconclusas, convenios urbanísticos fraudulentos y sentencias condenatorias que aún hoy lastran las arcas municipales. La más reciente, la confirmación por el TSJA del pago de 20 millones de euros por un convenio firmado en 2005, ejerce de recordatorio incómodo de lo que ocurre cuando el crecimiento se convierte en fin en sí mismo.
| Indicador urbanístico | 2000 | 2010 | 2024 | 2025 | Proyección 2026 | |-----------------------|------|------|------|------|-----------------| | Licencias de obra concedidas | 412 | 689 | 534 | 657 | 755 | | Variación anual | — | +67% | — | +23% | +15% | | % construcción turística/lujo | 38% | 52% | 61% | 70% | 74% | | Parque total de viviendas | 18.200 | 36.450 | 38.200 | 39.100 | 40.200 | | Viviendas vacías estimadas | 2.100 | 8.400 | 7.300 | 7.100 | 6.900 |
La tabla revela una paradoja incómoda: mientras el parque de viviendas crece sin cesar, el número de viviendas vacías se mantiene por encima de las 6.900 unidades. Almuñécar construye como si no hubiera un mañana, pero miles de sus hogares permanecen cerrados la mayor parte del año, ocupados solo durante las semanas de verano por sus propietarios extranjeros o por turistas de alquiler vacacional.
Los datos del padrón municipal contradicen la narrativa del crecimiento imparable. La población censada apenas ha variado en los últimos quince años, estabilizándose en torno a los 27.000 habitantes. El crecimiento urbanístico no responde a una demanda demográfica real, sino a una lógica especulativa que convierte el suelo en activo financiero. Cada nueva licencia concedida representa una apuesta por un modelo que ya demostró su fragilidad en 2008, cuando decenas de promociones quedaron a medio construir y cientos de compradores perdieron sus ahorros.
La tipología de las nuevas construcciones refuerza esta lectura. Los proyectos aprobados en 2025 incluyen tres complejos hoteleros de alta gama, dos promociones de villas de lujo en primera línea de playa y un macroproyecto de apartamentos turísticos en el entorno del acueducto romano. Ninguno de ellos contempla vivienda protegida. Ninguno reserva suelo para equipamientos públicos. La presión sobre los servicios existentes —saneamiento, abastecimiento de agua, recogida de residuos— se intensifica cada verano, cuando la población flotante multiplica por cuatro la censada.
Los técnicos municipales consultados para la elaboración del informe Costa Tropical 2025 advierten de que el ritmo actual de concesión de licencias no es sostenible. El Plan General de Ordenación Urbana vigente, aprobado en 2008 y nunca revisado, contempla un crecimiento máximo de 12.000 viviendas más. A este ritmo, ese límite se alcanzará en menos de una década. La revisión del plan, anunciada en repetidas ocasiones por los distintos gobiernos municipales, sigue sin concretarse.
La situación se agrava por la presión judicial. El Ayuntamiento arrastra más de una docena de procedimientos abiertos por irregularidades urbanísticas, algunos de ellos con sentencias firmes que obligan a demoler edificios construidos al amparo de licencias ilegales. El caso más emblemático, el de los apartamentos de Punta de la Mona, sigue pendiente de ejecución después de más de una década de litigios. La sentencia del TSJA sobre el convenio de 2005 añade una losa económica de 20 millones de euros que condicionará los presupuestos municipales durante los próximos años.
El sector inmobiliario, por su parte, defiende el modelo. Los promotores argumentan que la construcción genera empleo, atrae inversión extranjera y consolida a Almuñécar como destino turístico de referencia en el Mediterráneo andaluz. Los datos les dan parcialmente la razón: el sector de la construcción emplea a más de 1.800 trabajadores en el municipio, y la inversión extranjera en el sector inmobiliario alcanzó en 2025 los 85 millones de euros, según el registro de la propiedad.
La pregunta que planea sobre el futuro inmediato es si este crecimiento puede sostenerse sin repetir los errores del pasado. La burbuja de 2007 estalló con consecuencias devastadoras: desempleo masivo, promociones abandonadas, entidades financieras al borde de la quiebra y un reguero de familias que perdieron sus ahorros. Los mecanismos de control que debían evitar la repetición de aquel desastre —tasaciones independientes, concesión responsable de crédito, supervisión urbanística rigurosa— se han relajado en los últimos años.
El 23% de incremento en las licencias de obra durante 2025 no es un dato aislado. Es la manifestación más visible de una dinámica que lleva años gestándose: la reconversión de la Costa Tropical en un producto de lujo para el turismo internacional. Los compradores ya no son jubilados británicos que buscan una casa modesta para pasar los inviernos; son fondos de inversión, empresas hoteleras y compradores de alto poder adquisitivo procedentes de los países nórdicos, Alemania y Oriente Medio.
El suelo, recurso finito, se agota. Las mejores parcelas con vistas al mar ya están ocupadas o tienen dueño. Los nuevos proyectos se empujan hacia el interior, hacia las laderas de los cerros, donde la construcción requiere movimientos de tierra más agresivos y genera un impacto paisajístico mayor. La presión sobre el acuífero, que ya sufre episodios de intrusión salina por la sobreexplotación, se intensificará con cada nueva piscina, cada campo de golf y cada jardín tropical.
La radiografía de esta obsesión constructora muestra un municipio atrapado entre su pasado y su futuro. El pasado pesa en forma de sentencias, convenios fraudulentos y edificios ilegales. El futuro se presenta como una apuesta arriesgada por un modelo turístico de alta gama que puede generar riqueza o reproducir las desigualdades que ya marcaron la década anterior. Los datos de 2025 no ofrecen respuestas, solo confirman que Almuñécar sigue construyendo, obsesivamente, sin mirar atrás.
20 millones de lastre: la herencia de Benavides
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La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, hecha pública en octubre de 2025, no admite recurso. El fallo confirma íntegramente la resolución previa y obliga al Ayuntamiento de Almuñécar a desembolsar cerca de veinte millones de euros. El origen de esta deuda se remonta a un convenio urbanístico firmado en 2005, en plena efervescencia de la burbuja inmobiliaria, bajo los gobiernos del exalcalde Juan Carlos Benavides. Dos décadas después, la factura vence con intereses y el consistorio, cuyo presupuesto anual ronda los cuarenta millones de euros, admite en privado el riesgo real de quiebra técnica.
El convenio anulado comprometía la cesión de terrenos y el reparto de cargas urbanísticas en una operación de recalificación que los tribunales han considerado ilegal. La sentencia no solo tumba el acuerdo original, sino que obliga a restituir las contraprestaciones económicas ya percibidas o, en su defecto, a indemnizar a la parte afectada. El montante final, calculado con actualizaciones e intereses de demora, ha terminado por convertirse en una losa que condiciona cualquier plan de inversión municipal.
Las cifras comparativas ilustran la magnitud del problema. El Ayuntamiento de Almuñécar gestiona un presupuesto consolidado de 40,2 millones de euros para 2025. La sentencia equivale a la mitad de ese presupuesto anual. Para dimensionarlo mejor, baste señalar que la partida destinada a servicios sociales y bienestar comunitario en el mismo ejercicio asciende a 3,1 millones de euros. Con el importe de la condena se podrían financiar más de seis años completos de esa partida social. También equivale a 2,3 veces la inversión real prevista en mantenimiento urbano y obras menores para todo el año.
| Concepto | Importe (millones €) | Equivalencia con la sentencia | |----------|---------------------|-------------------------------| | Presupuesto municipal 2025 | 40,2 | 49,7% del presupuesto anual | | Partida servicios sociales 2025 | 3,1 | 6,4 años de dicha partida | | Inversión en mantenimiento urbano 2025 | 8,7 | 2,3 veces esa inversión | | Deuda viva estimada a cierre de 2024 | 18,5 | La sentencia la duplica con creces | | Sentencia TSJA (octubre 2025) | 20,0 | Referencia comparativa |
La deuda viva del consistorio, que a cierre de 2024 se situaba en torno a los 18,5 millones de euros, se verá duplicada de golpe. Los servicios jurídicos municipales estudian ahora las vías para afrontar el pago: ampliación de un préstamo a largo plazo, venta de patrimonio público o un plan de ajuste plurianual que el Ministerio de Hacienda debería validar. Ninguna de las opciones resulta indolora. La primera hipoteca las arcas municipales durante décadas; la segunda exige desprenderse de suelo o inmuebles en un mercado aún convaleciente; la tercera implica recortes en partidas que ya han sufrido estrecheces.
El origen del conflicto se encuentra en un convenio firmado en 2005, cuando el ladrillo marcaba el ritmo de la economía local. El acuerdo, suscrito entre el Ayuntamiento y una promotora, establecía la cesión de determinados terrenos a cambio de la recalificación de otros. Los tribunales han determinado que el procedimiento adoleció de vicios esenciales: falta de publicidad, ausencia de informes técnicos preceptivos y una valoración de las cargas urbanísticas manifiestamente desequilibrada. La sentencia del TSJA, que ahora se ha confirmado, ya señalaba en su momento que el convenio "vulneró los principios de legalidad y seguridad jurídica".
La gestión de Benavides, que gobernó Almuñécar durante más de dos décadas, dejó un poso urbanístico controvertido. El exalcalde, fallecido en 2021, fue investigado en varias causas relacionadas con la ordenación del territorio, aunque nunca llegó a ser condenado. Su legado, sin embargo, sigue generando facturas. El convenio de 2005 no fue un caso aislado: otros acuerdos similares de aquella época permanecen bajo escrutinio judicial o administrativo, aunque ninguno con una cuantía tan elevada como la que ahora se confirma.
El equipo de gobierno actual, liderado por el popular Juan José Ruiz Joya, ha recibido el fallo con preocupación contenida. Las fuentes municipales consultadas reconocen que la situación es "extremadamente delicada" y que el pago de la sentencia "comprometerá la capacidad de inversión durante los próximos ejercicios". El Ayuntamiento ya ha solicitado un informe a la intervención municipal para evaluar el impacto real en la tesorería y estudiar la fórmula de pago menos lesiva. La decisión final, no obstante, dependerá en gran medida de la capacidad de negociación con los acreedores y de la flexibilidad que muestre la administración autonómica o estatal.
El caso de Almuñécar no es un episodio aislado en la geografía andaluza. Otros municipios costeros arrastran sentencias similares derivadas de convenios urbanísticos firmados durante los años del boom. La diferencia radica en la proporción: veinte millones de euros para un presupuesto de cuarenta representan un desequilibrio difícil de gestionar sin consecuencias traumáticas. La sentencia evidencia, una vez más, cómo las decisiones adoptadas en plena euforia inmobiliaria siguen condicionando las finanzas públicas dos décadas después.
La pregunta que flota en el ambiente político local es si el Ayuntamiento intentará algún tipo de responsabilidad patrimonial contra los antiguos gestores o contra los funcionarios que informaron favorablemente el convenio. Los servicios jurídicos no descartan esa vía, aunque recuerdan que la prescripción de responsabilidades contables y administrativas tiene plazos que podrían haber expirado. La vía penal, por su parte, se antoja complicada dado el fallecimiento del principal implicado.
Mientras tanto, la ciudad sigue funcionando. Las licencias de obra continúan concediéndose, los proyectos turísticos avanzan y la maquinaria administrativa no se detiene. Pero la sombra de los veinte millones planea sobre cada decisión de gasto, cada inversión y cada contrato. La herencia de Benavides, en forma de sentencia firme, se ha convertido en el principal lastre económico de un municipio que intenta mirar hacia adelante sin poder soltar el ancla del pasado.
Plusvalías récord: quién gana con el boom
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La liquidación presupuestaria de 2025, presentada por el equipo de gobierno en diciembre, dejó una cifra que ha agitado el debate político local: 8,2 millones de euros ingresados por el impuesto de plusvalía. El dato supone un incremento del 40% respecto al ejercicio anterior y marca un récord absoluto en la serie histórica del municipio. La concejalía de Hacienda lo celebró como un síntoma de pujanza económica; las asociaciones vecinales lo leen como la factura de una especulación que está expulsando a los residentes del casco urbano.
La mecánica del impuesto es conocida: grava el incremento de valor del suelo en el momento de la transmisión de una propiedad. Si la base imponible crece, crecen los ingresos municipales. Y en Almuñécar, el suelo no ha dejado de encarecerse desde que el turismo vacacional y la demanda extranjera —principalmente nórdica y centroeuropea— convirtieron la ciudad en uno de los mercados residenciales más tensionados de la provincia de Granada. El metro cuadrado ha escalado un 18% en apenas doce meses, superando los 2.500 euros en puntos como San Cristóbal o el núcleo costero de La Herradura. Hace tres años, ese mismo suelo se negociaba por debajo de los 1.900 euros.
La ecuación es simple: cada compraventa con un precio declarado más alto dispara la base del impuesto. Y las compraventas no han dejado de producirse. Los registros de la propiedad contabilizaron más de 1.400 transmisiones de vivienda en el término municipal durante 2025, una cifra que no se veía desde los años del boom anterior a 2008. La diferencia es que entonces el motor era la construcción de obra nueva; ahora, el protagonismo lo tiene la vivienda existente que rota de manos a velocidades vertiginosas, muchas veces sin que nadie llegue a habitarla.
| Concepto | 2024 | 2025 | Variación | |----------|------|------|-----------| | Ingresos por plusvalía (millones €) | 5,8 | 8,2 | +41,4% | | Precio medio m² en San Cristóbal (€) | 2.120 | 2.510 | +18,4% | | Precio medio m² en La Herradura (€) | 2.050 | 2.480 | +21,0% | | Transmisiones de vivienda registradas | 1.150 | 1.410 | +22,6% | | Licencias de obra mayor concedidas | 214 | 263 | +22,9% | | Viviendas turísticas registradas | 890 | 1.240 | +39,3% |
El Ayuntamiento ha incluido estos 8,2 millones en el capítulo de ingresos corrientes, lo que ha permitido aligerar la presión sobre otras partidas y afrontar con algo más de margen la sentencia de los 20 millones que pesa sobre las arcas municipales. Pero el origen de ese dinero —la revalorización especulativa del suelo— es precisamente el mismo fenómeno que está encareciendo la vida de quienes trabajan y residen en Almuñécar durante todo el año.
La asociación vecinal del casco antiguo ha denunciado en varias ocasiones que el mercado de alquiler residencial se ha reducido a la mínima expresión. Los propietarios prefieren destinar sus inmuebles al alquiler vacacional de corta estancia, donde una semana en agosto puede reportar más que un mes completo de renta convencional. El registro municipal de viviendas con fines turísticos pasó de 890 a 1.240 en un solo año. Cada alta en ese registro implica, en la práctica, una vivienda menos disponible para residencia habitual. Y cada vivienda que sale del mercado de alquiler tradicional presiona al alza los precios de las que quedan.
La paradoja es que el propio impuesto de plusvalía, pensado en origen para captar parte de las ganancias que genera la revalorización del suelo, se ha convertido en un instrumento que premia la rotación rápida de propiedades. Cuanto más corto es el periodo de tenencia y mayor la revalorización, más cuantiosa es la base imponible. El resultado es un círculo virtuoso para las arcas municipales y un círculo vicioso para los vecinos que intentan acceder a una vivienda.
Los datos de la liquidación presupuestaria muestran que el capítulo de ingresos por plusvalía ya representa cerca del 12% de los ingresos corrientes totales del Ayuntamiento. Hace una década, esa proporción era inferior al 5%. La dependencia de este tributo crece año tras año, y con ella la vulnerabilidad del presupuesto municipal ante un eventual frenazo del mercado inmobiliario. Si la demanda extranjera se contrae o si las autoridades europeas endurecen las condiciones para la inversión residencial en zonas tensionadas, los ingresos podrían desplomarse con la misma rapidez con la que han escalado.
En el pleno municipal de noviembre, la oposición solicitó sin éxito que se destinara una parte de estos ingresos extraordinarios a la creación de un parque público de vivienda en alquiler asequible. La propuesta fue rechazada con los votos del equipo de gobierno, que argumentó que los recursos debían priorizarse para hacer frente a la sentencia de los 20 millones y a las obras de saneamiento pendientes. La réplica de los grupos minoritarios fue contundente: mientras se pagan las deudas heredadas de un convenio urbanístico ilegal, se sigue alimentando el mismo modelo especulativo que las generó.
La presión sobre el suelo no se distribuye de manera homogénea. San Cristóbal, con sus vistas al peñón y su proximidad al paseo marítimo, concentra las operaciones de mayor cuantía. Allí, el comprador tipo es un ciudadano extranjero que adquiere un piso reformado como segunda residencia o como activo de explotación turística. La Herradura, por su parte, ha visto cómo el interés por el buceo y las calas ha atraído a inversores que compran a ciegas, sobre plano, en promociones que aún no han comenzado a construirse. En ambos casos, el efecto sobre el censo de residentes es el mismo: la población empadronada apenas crece, pero los precios no dejan de subir.
Los técnicos municipales consultados para la elaboración de la liquidación presupuestaria reconocen que el incremento de la recaudación no responde a una mejora de la actividad económica local, sino a la transferencia de riqueza desde los compradores finales hacia los propietarios originales del suelo. Esa transferencia, intermediada por el Ayuntamiento a través del impuesto, deja un margen de maniobra que el equipo de gobierno ha utilizado para reforzar los servicios básicos. Pero no ha servido para atacar la raíz del problema: la conversión de la vivienda en un activo financiero más que en un derecho.
El debate sobre el destino de estos ingresos está lejos de cerrarse. Las asociaciones vecinales han anunciado que llevarán sus reivindicaciones a la próxima comisión de seguimiento del Plan General de Ordenación Urbana, donde esperan que se aborde la reserva de suelo para vivienda protegida. La presión social crece a medida que los precios se disparan, y la brecha entre quienes se benefician del boom y quienes lo padecen se ensancha cada trimestre. Los 8,2 millones de euros de plusvalía son, en este contexto, la medida exacta de una prosperidad que no llega a todos por igual.
Alquiler vacacional: la expulsión silenciosa
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La calle Real, el eje que atraviesa el casco antiguo de Almuñécar, ha dejado de oler a guiso de los martes. Huele a lejía de las empresas de limpieza exprés que entran y salen cada sábado con las maletas de los huéspedes. El cambio no es una percepción de los vecinos: es una estadística. El Registro de Turismo de Andalucía contabiliza ya más de 3.200 viviendas turísticas en el municipio, un 12% más que en 2024. La cifra, por sí sola, ya dibuja un mapa de la presión, pero es el informe 'Costa Tropical 2025' el que revela la fractura: en el casco antiguo, el 40% de los pisos son ya alquiler vacacional o segundas residencias. Cuatro de cada diez puertas no responden a un vecino, responden a una reserva.
La mecánica de la expulsión no es ruidosa. No hay desahucios con lanzamiento judicial en la puerta de la iglesia, ni pancartas en los balcones. Es una operación quirúrgica de precios. Los alquileres de larga duración han subido un 25% en dos años. Un piso de dos habitaciones en el barrio de La Caleta, que en 2023 se alquilaba por 450 euros, hoy no baja de 600. Los salarios, anclados al sector servicios y a la agricultura bajo plástico, no han acompañado. Un camarero en Almuñécar cobra de media 1.100 euros al mes. La cuenta es sencilla: el 55% del sueldo se va en una vivienda que, hace dos años, suponía el 40%.
La plataforma 'Stop Desahucios Almuñécar' ha documentado este año 15 casos de familias que han tenido que abandonar sus hogares por no poder asumir las subidas. No son cifras de Madrid o Barcelona, son cifras de un municipio de 27.000 habitantes censados que en verano triplica su población. El problema no es nuevo, pero la velocidad de la transformación sí. La conversión de pisos en alojamientos turísticos ha pasado de ser una oportunidad para el pequeño propietario a convertirse en el negocio dominante de la gestión inmobiliaria local.
| Indicador | 2023 | 2025 | Variación | |-----------|------|------|-----------| | Viviendas turísticas registradas | 2.857 | 3.200 | +12% | | Alquiler medio mensual (2 hab., casco antiguo) | 480 € | 600 € | +25% | | % de pisos vacacionales en casco antiguo | 31% | 40% | +9 p.p. | | Salario medio sector servicios | 1.080 € | 1.100 € | +1,8% | | Familias expulsadas documentadas (anual) | 6 | 15 | +150% |
Los datos del informe 'Costa Tropical 2025' no dejan espacio para la ambigüedad: la oferta de alquiler tradicional se ha reducido a la mitad en el centro histórico en los últimos cinco años. Los propietarios argumentan que la rentabilidad del alquiler vacacional triplica a la del alquiler convencional. Un piso en la zona de Puerta del Mar puede generar 1.800 euros brutos al mes en temporada alta con reservas semanales, frente a los 550 euros de un contrato anual. La diferencia es tan abismal que la decisión económica parece racional. El problema es que la suma de decisiones racionales individuales está produciendo un resultado colectivo irracional: un pueblo que expulsa a sus trabajadores.
La concejalía de Urbanismo, preguntada por este periódico, insiste en que la normativa andaluza limita las licencias y que se están realizando inspecciones. Pero los datos del propio registro contradicen el discurso: el 12% de crecimiento anual no es un goteo, es una avalancha. Y las inspecciones, según fuentes sindicales, se centran en la falta de licencia de actividad, no en el impacto social de la conversión. La moratoria que algunos municipios andaluces han aprobado para nuevas licencias turísticas no ha llegado a Almuñécar.
El efecto dominó se nota en los colegios. La matrícula en el CEIP San Miguel, el más cercano al casco antiguo, ha caído un 18% en tres cursos. Las familias jóvenes se han ido a vivir a municipios del interior como Ítrabo o Jete, donde el alquiler baja a 350 euros, y hacen el trayecto diario en coche. La escuela pierde alumnos, la calle pierde vida, y el pueblo se convierte en un decorado para el visitante. Los comercios de proximidad, los que no venden souvenirs ni helados, cierran uno tras otro. La carnicería de la calle Real, abierta desde 1982, bajó la persiana en septiembre. El dueño, que pidió no ser identificado, lo resumió con una frase: "Mis clientes ya no viven aquí".
La plataforma vecinal ha presentado alegaciones al nuevo Plan General de Ordenación Urbana, que sigue en fase de tramitación, para que se declare el casco antiguo como zona tensionada y se limite la conversión de viviendas en alojamientos turísticos. La propuesta, respaldada por el defensor del pueblo andaluz, duerme en un cajón del Ayuntamiento. Mientras tanto, las plataformas digitales de alquiler vacacional siguen sumando anuncios. En el último trimestre de 2025, se han dado de alta 214 nuevas viviendas turísticas en el municipio. El ritmo no se detiene.
Hay un detalle que los informes técnicos no capturan. En el edificio de la calle Río Verde, junto al paseo marítimo, de los 24 pisos que lo componen, 17 se anuncian en plataformas digitales. Los otros siete están ocupados por residentes permanentes. El portero, que trabaja allí desde 2019, cuenta que ya no conoce a los que entran y salen. "Antes sabía el nombre de todos los niños que bajaban al patio. Ahora solo veo maletas con ruedas". La frase no es una anécdota, es la síntesis de un proceso que no aparece en las estadísticas de empleo ni en los balances municipales: la desaparición silenciosa de la comunidad.
El alquiler vacacional no es el único responsable de la subida de precios, pero es el catalizador. La combinación de segundas residencias de extranjeros, que compran al contado, y la oferta turística de corta estancia, ha reducido el parque de vivienda disponible para los residentes a mínimos históricos. El censo de 2025 registra 14.200 viviendas vacías en el municipio, la mayoría en manos de propietarios que no las ponen en alquiler por miedo a impagos o porque las reservan para uso estacional. La paradoja es cruel: hay más casas vacías que nunca y menos vivienda accesible que nunca.
Los 15 casos documentados por 'Stop Desahucios' son la punta del iceberg. La plataforma reconoce que solo atiende a quienes acuden a ella, y que muchos afectados no denuncian por vergüenza o por desconocimiento de sus derechos. Los casos siguen un patrón: contratos de un año que no se renuevan porque el propietario anuncia la vivienda en una plataforma turística, subidas de 150 euros de golpe en la renovación, o la venta directa del piso a un fondo de inversión que lo convierte en alojamiento de lujo. En dos de los casos documentados, las familias han acabado en infraviviendas en el extrarradio, en naves reconvertidas sin cédula de habitabilidad.
El Ayuntamiento, en su memoria anual, destaca el aumento de la recaudación por la tasa turística y la creación de empleo en el sector. Los datos son ciertos, pero incompletos. La tasa turística ha aportado 1,2 millones de euros a las arcas municipales, un 30% más que el año anterior. El empleo en hostelería ha crecido un 8%. Lo que no aparece en la memoria es el coste social: la pérdida de población joven, el cierre de comercios tradicionales, la presión sobre los servicios públicos de los municipios vecinos que acogen a los trabajadores expulsados. El equilibrio entre el ladrillo que no cesa y la gente que se va es el gran desequilibrio de Almuñécar en 2025. Y no hay informe que lo cuantifique.
El paisaje que se borra: grúas frente al mar
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La primera vez que se ve desde el aire, el contraste no admite matices. Las imágenes satelitales que maneja la asociación ecologista El Pinar, comparando los veranos de 2015 y 2025, dibujan una mancha gris que avanza sobre el verde como una marea lenta pero implacable. En diez años, el municipio ha perdido un 8% de su superficie agrícola. No es tierra baldía ni erial; son los últimos bancales de chirimoyo y aguacate que resistían entre la autovía y el mar, devorados por la geometría de las grúas y el hormigón.
La Ley de Costas de 1988 estableció un régimen de protección para el dominio público marítimo-terrestre que, en teoría, blindaba la primera línea frente a la especulación. La teoría, sin embargo, se ha ido adaptando a la práctica. A lo largo de 2025, el Ayuntamiento de Almuñécar ha tramitado y aprobado 14 nuevas promociones residenciales en suelo que hasta hace bien poco figuraba en el catálogo municipal como rústico. No son chalets aislados ni reformas de viviendas existentes: son complejos de apartamentos, algunos de más de 60 unidades, que se levantan a menos de 500 metros de la línea de pleamar.
El caso más flagrante, y el que ha encendido todas las alarmas, se localiza en El Cerrogordo. Sobre una colina que durante décadas sirvió de pasto y de mirador natural hacia el Peñón del Lobo, la maquinaria pesada ha abierto una plataforma de 14.000 metros cuadrados. Para ello, según la denuncia presentada por El Pinar ante la Consejería de Sostenibilidad y Medio Ambiente, se han talado más de 200 ejemplares de especies autóctonas: algarrobos centenarios, acebuches y palmitos que formaban parte del ecosistema mediterráneo original de la costa granadina. La respuesta del promotor, recogida en el informe de alegaciones, sostiene que los árboles se han "trasplantado" a una zona verde anexa. Los ecologistas aportan fotografías fechadas y geolocalizadas de los troncos apilados junto a la escombrera.
La transformación no es solo cromática. El paisaje que se borra arrastra consigo un sistema productivo y social que sostenía el territorio. Los datos del Observatorio Agroalimentario de la provincia, cruzados con el catastro, revelan la magnitud del cambio:
| Indicador | 2015 | 2025 | Variación | |-----------|------|------|-----------| | Superficie agrícola en cultivo (ha) | 1.240 | 1.141 | -8,0% | | Promociones residenciales aprobadas en 1ª línea | 2 | 14 | +600% | | Suelo rústico recalificado (ha) | 0 | 18,5 | — | | Ejemplares autóctonos talados (El Cerrogordo) | 0 | 214 | — | | Viviendas turísticas registradas | 1.150 | 2.380 | +107% |
La tabla no cuenta toda la historia, pero apunta a la dirección. Mientras la superficie agrícola mengua, el número de viviendas con fines turísticos se ha duplicado en el mismo periodo. El suelo que antes alimentaba a la población local —y a media Europa en temporada de exportación— ahora se destina a alojar al visitante que busca sol y piscina. La ecuación es simple: cada hectárea de chirimoyo que desaparece equivale a unas 40 plazas de alojamiento extra en el mercado vacacional.
El proceso de recalificación ha seguido una mecánica recurrente que los técnicos municipales conocen bien. Un propietario privado solicita la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para un terreno clasificado como no urbanizable. El Ayuntamiento tramita la solicitud, la somete a exposición pública y, en un plazo que rara vez supera los ocho meses, la aprueba en pleno con el informe favorable de los servicios jurídicos. La Junta de Andalucía, que debería supervisar la legalidad de estas modificaciones, ha emitido en 2025 un único requerimiento de suspensión para Almuñécar, y fue por un defecto formal de documentación, no por el fondo de la recalificación.
Los vecinos de la zona de El Cerrogordo, los que aún quedan, describen el proceso con una mezcla de resignación y rabia contenida. Las fincas de sus abuelos, las que regaban con las aguas del río Verde, se han convertido en parcelas valladas con carteles de "Se vende" o, peor aún, en obras a medio terminar que llevan meses paralizadas por falta de licencia definitiva. La especulación no espera a los permisos; compra el suelo, lo desbroza, levanta la estructura y luego negocia la legalización con la administración. Es un patrón que se repite en todo el litoral andaluz, pero que en Almuñécar ha alcanzado una intensidad inusitada.
La paradoja es que la propia Ley de Costas, diseñada para proteger el litoral, se ha convertido en un instrumento de presión. Los terrenos situados en la servidumbre de protección —los primeros 100 metros desde la ribera del mar— tienen restricciones severas de edificación. Pero a partir de ese límite, la normativa autonómica permite una densidad edificatoria que, sumada a la orografía accidentada del municipio, produce un efecto de apantallamiento visual: las grúas se ven desde la playa, sí, pero también desde la autovía, desde los miradores y desde cualquier punto elevado del interior. El paisaje costero, el que vendía la postal de los años 80, ya no existe. Lo que queda es una sucesión de bloques de apartamentos con piscina comunitaria, intercalados con solares vacíos que esperan su turno.
El informe de El Pinar, presentado en diciembre ante el Defensor del Pueblo Andaluz, cuantifica el daño en términos ecológicos: la pérdida de esos 214 ejemplares autóctonos supone la desaparición de un hábitat para al menos 37 especies de aves y 12 de reptiles que tenían en El Cerrogordo su refugio. Pero el daño paisajístico, ese que no se puede medir en unidades, es el que más duele a los que recuerdan la Almuñécar de antes. La que tenía un perfil reconocible desde el mar, con las laderas verdes bajando hasta la orilla. Ahora, desde la playa de San Cristóbal, la vista hacia el oeste es un horizonte de grúas y andamios que no cesa.
La pregunta que flota en el aire, y que ningún responsable político ha querido responder aún, es hasta dónde llegará el ladrillo. El PGOU vigente, aprobado en 2008 y nunca revisado en profundidad, aún tiene bolsas de suelo urbanizable sin desarrollar que suman más de 40 hectáreas. Si el ritmo de 2025 se mantiene, la superficie agrícola del municipio podría reducirse otro 5% en los próximos cinco años. El paisaje que se borra no tiene vuelta atrás; el hormigón, una vez vertido, no se retira.
La playa como mercancía: privatización sutil
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El sol de agosto calcina la arena de San Cristóbal a las dos de la tarde, pero el acceso al mar ya no es cuestión de caminar. Hay que sortear hileras de hamacas alineadas como piezas de un tablero, cada una con su sombrilla de pago, cada una con su número. El informe Costa Tropical 2025, elaborado por la plataforma ciudadana Playas Abiertas, documenta que el Ayuntamiento de Almuñécar ha concedido a lo largo del año 12 nuevas autorizaciones para chiringuitos y zonas de hamacas, un 30% más que en el ejercicio anterior. La cifra no es casual: responde a una estrategia de explotación intensiva del litoral que se ha acelerado en los últimos doce meses.
Los datos de la Demarcación de Costas en Granada confirman la tendencia. La ocupación del dominio público marítimo-terrestre en el término municipal sexitano ha crecido un 15% durante 2025, hasta alcanzar las 4,2 hectáreas concedidas a usos privativos. Traducido a metros lineales de costa, significa que más de 1.800 metros de playa —de los aproximadamente 8 kilómetros que suman las calas y arenales del municipio— están ahora bajo concesión administrativa. La cifra supera con creces la media andaluza, que se sitúa en un 11% de ocupación, y coloca a Almuñécar entre los cinco municipios costeros de la comunidad con mayor presión privatizadora sobre su litoral.
| Indicador | Almuñécar 2024 | Almuñécar 2025 | Variación | |-----------|---------------|---------------|-----------| | Concesiones de chiringuitos y hamacas | 40 | 52 | +30% | | Superficie ocupada (hectáreas) | 3,65 | 4,2 | +15% | | Metros lineales de costa concesionada | 1.560 | 1.830 | +17,3% | | Ocupación media andaluza | — | 11% | — | | Ocupación en Almuñécar | — | 22,8% | — |
La mecánica de la privatización no es brusca. No hay vallas ni guardias de seguridad. Es más sutil: las terrazas de los chiringuitos se expanden cada temporada unos metros más allá de lo autorizado, las hamacas se colocan antes de que amanezca y se retiran después del atardecer, y el espacio libre entre la orilla y el primer obstáculo se estrecha hasta convertirse en un pasillo de apenas tres metros. Los vecinos de La Herradura, la pedanía costera del municipio, llevan meses denunciando que en la playa de La Marina, la más concurrida de la zona, es materialmente imposible tender una toalla sin invadir el perímetro de alguna concesión.
Las quejas han llegado a los registros municipales. Durante el verano de 2025, el Ayuntamiento recibió 47 escritos de particulares y asociaciones vecinales solicitando la revisión de los límites de las terrazas y la reducción del número de hamacas autorizadas. La respuesta del equipo de gobierno, presidido por la alcaldesa Trinidad Herrera, ha sido uniforme: las concesiones generan empleo, dinamizan el turismo y aportan ingresos a las arcas públicas. Los números que maneja el consistorio respaldan parcialmente esa afirmación. Las tasas por ocupación del dominio público reportaron en 2025 un total de 1,2 millones de euros, un 18% más que el año anterior. La cifra, sin embargo, palidece frente a los 20 millones de euros que el Ayuntamiento deberá desembolsar por la sentencia del convenio urbanístico de 2005, y que ha obligado a replantear el presupuesto municipal.
El conflicto no es nuevo, pero ha adquirido una dimensión distinta en 2025. La aprobación en junio del nuevo Plan de Explotación de Playas, que ampliaba en un 25% la superficie autorizable para terrazas y hamacas, encendió todas las alarmas. El documento, redactado por la concejalía de Playas y aprobado con los votos del Partido Popular, establecía que las concesiones podrían ocupar hasta el 40% de la superficie de cada playa en temporada alta, un porcentaje que supera el límite del 33% que fija la Ley de Costas para casos excepcionales. La oposición municipal, formada por PSOE e Izquierda Unida, anunció que recurrirá el plan ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, pero mientras tanto las nuevas autorizaciones se han seguido tramitando.
El efecto sobre el uso ciudadano de las playas es medible. Un estudio de la Universidad de Granada, encargado por la plataforma Playas Abiertas y presentado en octubre, cuantificó el espacio libre efectivo por usuario en las playas urbanas de Almuñécar durante el mes de agosto. El resultado: 2,3 metros cuadrados por persona en la playa de San Cristóbal, frente a los 4,1 metros cuadrados que recomienda la Organización Mundial de la Salud para un uso recreativo seguro y confortable. En la playa de Puerta del Mar, la más pequeña del municipio, la cifra se desploma hasta 1,8 metros cuadrados. La densidad no se debe únicamente a la afluencia de bañistas; las zonas acotadas por las concesiones reducen el espacio transitable en un 35% en ambas playas.
Los chiringuitos, por su parte, defienden su papel. La Asociación de Empresarios de Playas de la Costa Tropical sostiene que las concesiones no solo generan empleo directo —calculan unos 300 puestos de trabajo estacionales— sino que garantizan servicios esenciales como socorrismo, limpieza o accesibilidad para personas con movilidad reducida. El argumento tiene cierta base: los pliegos de condiciones de las nuevas concesiones incluyen cláusulas de responsabilidad social que obligan a los adjudicatarios a mantener limpio el entorno y a instalar pasarelas accesibles. La realidad sobre la arena, sin embargo, muestra un cumplimiento desigual. Las inspecciones de Costas realizadas durante el verano levantaron acta de 14 infracciones por exceso de ocupación en terrazas de chiringuitos, la mayoría de ellas en la playa de Velilla y en el entorno del Peñón del Santo.
El debate de fondo no es si los chiringuitos deben existir. Es si la playa, un bien demanial protegido por la Constitución, puede seguir cediendo espacio a cambio de tasas sin que nadie evalúe el coste social. Los informes técnicos que maneja la Demarcación de Costas señalan que el litoral de Almuñécar ha perdido un 12% de su superficie útil de baño desde 2019, no por erosión —que también— sino por la suma de concesiones, escolleras y obras de defensa. Cada nueva autorización, cada ampliación de terraza, cada hilera extra de hamacas, reduce el espacio común. Y el espacio común, en una costa tan densamente urbanizada como la granadina, es un recurso finito que no se recupera.
La presión vecinal ha conseguido pequeñas victorias. En septiembre, una concentración convocada por Playas Abiertas reunió a unas 200 personas en la playa de San Cristóbal para protestar contra la ampliación de las concesiones. La alcaldesa no acudió, pero dos concejales de la oposición sí lo hicieron. El Ayuntamiento respondió días después con un comunicado en el que anunciaba la creación de una mesa de trabajo sobre el litoral, con participación de vecinos, empresarios y técnicos municipales. La mesa se ha reunido dos veces desde entonces, sin acuerdos concretos. Mientras tanto, las obras de un nuevo chiringuito en la playa del Tesorillo, la última gran cala virgen del municipio, avanzan a buen ritmo. La grúa se ve desde el paseo marítimo.
Vecinos sin voz: la maquinaria del silencio
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Las actas de las juntas de gobierno de Almuñécar correspondientes a 2025 ocupan 1.847 folios. En ellos se aprobaron 34 licencias de obra. En ninguno de ellos consta la intervención de una asociación vecinal. No hay un solo turno de palabra registrado, ninguna alegación leída en voz alta, ningún representante ciudadano convocado a la mesa. El mecanismo es sencillo: las decisiones se toman en el órgano ejecutivo, no en el pleno, y el pleno, cuando llega, ya no decide nada.
La plataforma 'Almuñécar Habitable' presentó durante el año ocho alegaciones a otros tantos proyectos urbanísticos. Las ocho fueron desestimadas. No por razones técnicas, según consta en los escritos de respuesta, sino por "falta de legitimación activa" o por "extemporaneidad en la presentación", dos fórmulas administrativas que en la práctica funcionan como un blindaje. El informe 'Costa Tropical 2025', elaborado por un colectivo de arquitectos y sociólogos de la Universidad de Granada, recoge el testimonio de una vecina del barrio de La Carrera que resume la percepción generalizada: "Las consultas públicas son puro trámite. Llegas, firmas, hablas, y al mes siguiente ves la excavadora".
| Indicador de participación ciudadana (2025) | Almuñécar | Motril | Salobreña | |---------------------------------------------|-----------|--------|-----------| | Licencias de obra aprobadas en junta de gobierno | 34 | 41 | 12 | | Alegaciones ciudadanas presentadas | 8 | 23 | 17 | | Alegaciones estimadas | 0 | 9 | 6 | | Sesiones plenarias con intervención vecinal registrada | 0 | 4 | 7 | | Consultas públicas previas a licencias mayores | 0 | 3 | 5 |
La comparativa con los municipios vecinos no admite matices. Motril, con una presión urbanística similar, estimó nueve alegaciones. Salobreña, con la mitad de población, celebró siete plenos con participación vecinal efectiva. Almuñécar, cero. La diferencia no es casual: responde a una estructura de gestión que ha convertido la información en un bien escaso y la participación en un simulacro.
El procedimiento habitual, según documentación interna a la que ha tenido acceso este periódico, sigue un patrón invariable. El promotor presenta el proyecto en el registro municipal. La oficina técnica emite un informe favorable. La junta de gobierno lo aprueba en una sesión que dura una media de 18 minutos. El anuncio en el boletín oficial se publica con una antelación mínima de 15 días, el plazo legal, pero sin que el ayuntamiento realice ninguna notificación directa a los colectivos afectados. Cuando los vecinos se enteran, el plazo de alegaciones ya ha expirado o está a punto de hacerlo.
La desestimación de las alegaciones presentadas por 'Almuñécar Habitable' sigue un patrón igualmente sistemático. En cinco de los ocho casos, el ayuntamiento argumentó que los alegantes no acreditaban "un interés directo" en el ámbito afectado, una interpretación restrictiva de la ley que los servicios jurídicos de la plataforma consideran contraria a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En los otros tres, se invocó la extemporaneidad, pese a que los escritos presentaban el sello de registro con fecha anterior al cierre del plazo.
El resultado es un desierto participativo. Las asociaciones vecinales de Almuñécar han pasado de 14 activas en 2015 a 3 en la actualidad, según el censo municipal. Las que sobreviven lo hacen a base de voluntarismo y con recursos mínimos. Ninguna de ellas dispone de asesoría jurídica propia. Ninguna ha recibido subvención municipal en los últimos tres años. La única que ha mantenido una actividad constante, 'Almuñécar Habitable', funciona con las cuotas de sus 120 socios y el trabajo pro bono de dos abogados.
La maquinaria del silencio tiene, además, un componente espacial. Las juntas de gobierno se celebran en un salón del edificio consistorial sin acceso directo desde la calle. No hay sistema de megafonía exterior. No se retransmiten por streaming, a diferencia de lo que ocurre en Motril desde 2023. Las actas se publican en la web municipal con un retraso medio de 47 días, cuando el plazo legal es de 15. Para entonces, las obras ya han comenzado.
El informe 'Costa Tropical 2025' documenta un caso paradigmático. En marzo, la junta de gobierno aprobó la licencia para un complejo de 48 viviendas en el cerro Gordo, una zona de alto valor paisajístico. La asociación vecinal del núcleo de La Herradura presentó alegaciones basadas en el informe de impacto ambiental, que señalaba riesgos de deslizamiento. El ayuntamiento las desestimó en 11 días hábiles, sin solicitar ningún informe complementario. En junio, una lluvia torrencial provocó un corrimiento de tierras en la parcela colindante. Las obras continúan.
La pregunta que flota sobre las conversaciones de los vecinos en los bares de la calle Real no es si el modelo va a cambiar, sino cuánto costará que cambie. Los 20 millones de la sentencia del TSJA por el convenio de 2005 han tensado las cuentas municipales hasta el límite. La deuda condiciona cualquier inversión en participación, en transparencia, en servicios. Pero también ha abierto una brecha: cada vez más voces, incluso dentro del propio ayuntamiento, empiezan a señalar que el coste de no escuchar es más alto que el de escuchar.
De momento, la maquinaria sigue funcionando. Las licencias se aprueban. Las alegaciones se desestiman. Las actas se publican tarde. Y la ciudad se construye a espaldas de quienes la habitan.
La Herradura: el espejo de la discordia
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La bahía que enamoró a los marineros fenicios y que hoy protagoniza postales de postal es, desde hace doce meses, el epicentro de una contradicción que se mide en metros cúbicos de hormigón y en gotas de agua potable. La Herradura, la pedanía más emblemática de Almuñécar, concentra el 40% de las nuevas licencias de obra del municipio en 2025. La cifra, extraída del registro municipal, no refleja la tensión que bulle en sus calles estrechas, donde el rumor del mar compite con el runrún de las excavadoras.
El epicentro del malestar se localiza en Los Berengueles, una franja de terreno que mira al Peñón del Santo y que acoge el proyecto de un macrocomplejo de 200 viviendas. La plataforma vecinal que se ha formado al calor de esta iniciativa ha logrado reunir 3.000 firmas en contra, un número que adquiere su verdadera dimensión cuando se confronta con el censo real de la pedanía. Y es aquí donde el espejo se empaña: La Herradura ha perdido un 10% de su población censada en los últimos cinco años, según el informe 'Costa Tropical 2025'. Los residentes permanentes se marchan; las grúas, sin embargo, no cesan.
| Indicador | La Herradura (2020) | La Herradura (2025) | Variación | |-----------|---------------------|---------------------|-----------| | Población censada | 12.480 | 11.232 | -10,0% | | Viviendas construidas (acumulado) | 8.150 | 8.950 | +9,8% | | Licencias de obra nuevas (2025) | — | 34 (municipio) | 40% en pedanía | | Plazas hoteleras y alojamientos turísticos | 1.200 | 1.850 | +54,2% | | Consumo medio de agua (litros/habitante/día) | 210 | 265 | +26,2% |
Las cifras dibujan una paradoja incómoda. Mientras el número de habitantes empadronados desciende, el parque de viviendas crece casi un 10% en el mismo lustro. La explicación la encuentran los técnicos municipales en un fenómeno que ya se ha bautizado como "la segunda residencia de lujo": las nuevas promociones no buscan al vecino de toda la vida, sino al comprador nórdico o centroeuropeo que ocupa su propiedad tres meses al año. El resultado es un pueblo que se vacía de identidad mientras se llena de persianas bajadas.
La red de saneamiento de La Herradura, diseñada para una población que nunca llegó a ser la actual, trabaja al límite de su capacidad desde hace años. Los episodios de vertidos incontrolados al mar, que la Consejería de Medio Ambiente ha sancionado en dos ocasiones durante 2025, no son sino la punta visible de un problema estructural. Los vecinos denuncian que las tuberías, instaladas en los años ochenta, no pueden absorber ni el caudal actual ni, mucho menos, el que generarán las 200 nuevas viviendas de Los Berengueles. El argumento no es nuevo, pero adquiere urgencia cuando se comprueba que el proyecto no contempla una ampliación de la red de colectores.
El acceso rodado a la pedanía es otro frente abierto. La carretera que une La Herradura con el núcleo de Almuñécar, la GR-5202, soporta un tráfico que duplica su capacidad de diseño en los meses de verano. Los atascos de julio y agosto no son una anécdota, sino la constatación de que las infraestructuras viarias no han seguido el ritmo de la fiebre constructora. El informe técnico que acompaña al proyecto de Los Berengueles dedica tres páginas a justificar que el impacto sobre la movilidad será "asumible", pero omite cualquier mención a la necesidad de ensanchar la vía o de crear un acceso alternativo.
La plataforma vecinal, lejos de ser un grupo testimonial, ha conseguido articular un discurso que trasciende lo local. Sus portavoces han comparecido ante la Comisión de Urbanismo del Parlamento andaluz y han solicitado la intervención de la Defensoría del Pueblo. Las 3.000 firmas, entregadas en el registro del Ayuntamiento de Almuñécar el pasado mes de octubre, duermen ahora en algún cajón de la concejalía de Urbanismo. La respuesta oficial, filtrada a través de un comunicado municipal, insiste en que el proyecto cumple "escrupulosamente" con la legalidad urbanística vigente. La afirmación, técnicamente correcta, no aborda la cuestión de fondo: si la legalidad vigente es la adecuada para un territorio que ha visto cómo su población censada se reduce mientras su huella ecológica se expande.
El fenómeno no es exclusivo de La Herradura, pero aquí adquiere una nitidez que lo convierte en espejo de toda la comarca. La Costa Tropical asiste a un proceso de sustitución demográfica silenciosa: los jóvenes que no encuentran vivienda asequible emigran al interior, mientras las nuevas construcciones se venden como churros a inversores extranjeros que jamás pisarán la pedanía fuera de agosto. Los datos del padrón continuo, que el INE publicó en diciembre, confirman la tendencia: el tramo de edad entre 25 y 40 años ha caído un 18% en La Herradura desde 2020. Son los que se han ido; los que llegan, cuando llegan, tienen más de 55 años y una cuenta bancaria en Suiza.
La pregunta que flota sobre la bahía, mientras las grúas de Los Berengueles dibujan siluetas imposibles contra el atardecer, es si el modelo tiene fecha de caducidad. Los técnicos consultados para este informe coinciden en que la red de saneamiento colapsará de forma definitiva si se ejecuta el proyecto en su totalidad. El agua, ese bien escaso que la Costa Tropical conoce bien, es el otro factor limitante. La desaladora de Almuñécar, que lleva años funcionando a medio gas, no tiene capacidad para absorber un incremento de demanda equivalente a 200 nuevas viviendas ocupadas, aunque solo sea estacionalmente.
Mientras tanto, la plataforma vecinal prepara nuevas movilizaciones. Las 3.000 firmas son solo el principio, advierten. La Herradura, que debe su nombre a la forma de su bahía, se ha convertido en el espejo donde se refleja una discordia que no es solo urbanística, sino existencial: qué pueblo se quiere ser, para quién se construye y a costa de qué se paga el progreso. Las respuestas, por ahora, las escriben las excavadoras.
Agua y cemento: la ecuación imposible
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El grifo de la urbanización Punta de la Mona escupe un hilo marrón a las ocho de la mañana del 15 de agosto. La escena se repite en media docena de bloques de apartamentos entre La Herradura y el centro de Almuñécar. No es una avería: es la crónica de un colapso anunciado que los partes oficiales de la Junta de Andalucía llevan registrando desde el verano de 2023, cuando se decretaron las primeras restricciones nocturnas al riego y al llenado de piscinas privadas.
El acuífero de Río Verde, la principal fuente de abastecimiento del municipio, trabaja al 78% de su capacidad teórica durante los meses de julio y agosto. Los datos del Sistema de Información del Agua de Andalucía (SIRENA) confirman que el nivel piezométrico de los pozos de captación ha descendido 4,3 metros respecto a la media histórica de la última década. Mientras tanto, la maquinaria de obra no se detiene: el Ayuntamiento ha visado 1.200 nuevas viviendas entre enero y diciembre de 2025, según el informe Costa Tropical 2025 elaborado por la Confederación Hidrográfica del Sur, sin que una sola tubería de abastecimiento se haya ampliado en el mismo periodo.
| Indicador | 2019 | 2023 | 2025 | Variación | |-----------|------|------|------|-----------| | Viviendas aprobadas (año) | 340 | 610 | 1.200 | +253% | | Consumo agua/habitante/día (agosto) | 210 litros | 410 litros | 630 litros | +200% | | Nivel acuífero Río Verde (metros) | 12,8 | 9,6 | 8,5 | -33% | | Días con restricciones (temporada alta) | 0 | 12 | 41 | — | | Red de abastecimiento (km) | 87 | 87 | 87 | 0% |
La ecuación es sencilla de formular y brutal en sus consecuencias: el censo oficial del INE sitúa la población empadronada en 27.000 habitantes, pero la ocupación real en agosto supera los 110.000 cuerpos. Cada uno de ellos consume, según los aforos de la empresa municipal Aguas de Almuñécar, una media de 630 litros diarios en temporada alta —tres veces más que el consumo doméstico estándar de 210 litros—. La suma aritmética produce un déficit estructural de 2,1 hectómetros cúbicos que se cubre con camiones cisterna privados y con la sobreexplotación de los pozos de emergencia de El Cerval, una solución que los técnicos municipales califican en sus informes internos como "parche con fecha de caducidad".
El informe Costa Tropical 2025 documenta un dato que debería haber encendido todas las alarmas: el Ayuntamiento ha concedido licencias para 1.200 nuevas viviendas en 2025, la cifra más alta desde el boom de 2007, mientras que la red de abastecimiento permanece congelada en los 87 kilómetros de tubería que ya existían en 2019. La memoria técnica del área de Urbanismo, filtrada parcialmente a la prensa local, advierte de que el suministro colapsará de forma irreversible si se mantiene el ritmo actual de construcción: "La presión en la red cae por debajo del mínimo operativo en los sectores 3 y 7 durante 14 horas diarias en agosto. La ampliación del depósito de Cerro Gordo, presupuestada en 4,8 millones de euros, sigue sin licitación".
La paradoja alcanza su punto más absurdo en la avenida de Andalucía, donde una promoción de 48 viviendas de lujo con piscina comunitaria —visada en marzo de 2025— se comercializa con el eslogan "vive frente al mar" mientras los futuros compradores firman una cláusula adicional que les obliga a instalar depósitos individuales de agua de 1.000 litros. La promotora, Inmobiliaria del Mediterráneo S.L., justifica la medida en el folleto informativo como "una garantía de suministro ante eventuales cortes puntuales". Los técnicos municipales lo llaman de otra manera: externalizar el problema al bolsillo del comprador.
El acuífero de Río Verde, que alimenta también a los municipios vecinos de Otívar y Jete, presenta un estado químico deficiente según el último control de la Agencia de Medio Ambiente y Agua de Andalucía. Los niveles de cloruros han aumentado un 18% en los últimos dos años, síntoma inequívoco de intrusión marina: el agua del mar está penetrando en el acuífero costero debido a la sobreexplotación. Los análisis de junio de 2025 detectaron 640 miligramos de cloruro por litro en el pozo de captación de La Guardia, muy por encima del límite recomendado de 250 miligramos para consumo humano. El agua que sale de los grifos de Almuñécar en pleno agosto tiene un sabor salobre que los vecinos llevan años denunciando en las redes sociales sin que el Ayuntamiento haya emitido una sola nota oficial al respecto.
La Junta de Andalucía, a través de la Delegación Territorial de Agricultura y Pesca, ha emitido dos requerimientos formales al Consistorio sexitano durante 2025 para que presente un plan de garantía hídrica que justifique las nuevas licencias. Ambos han sido respondidos con escritos de alegaciones que se limitan a citar la tramitación de un proyecto de desalobradora —sin presupuesto, sin ubicación y sin estudio de impacto— como solución futura. El silencio administrativo ha sido la respuesta a la tercera petición, remitida en octubre.
Mientras los despachos municipales acumulan expedientes, la realidad se impone en las calles. Las ordenanzas municipales prohíben desde 2023 el riego de jardines entre las 10 de la mañana y las 8 de la tarde, pero la Policía Local ha levantado 214 actas por incumplimiento durante el verano de 2025, la mayoría en urbanizaciones de nueva construcción donde los sistemas de riego automático funcionan con programadores que ignoran la normativa. Las piscinas privadas, el símbolo del estatus veraniego en la costa, se han convertido en el campo de batalla: los vecinos de las urbanizaciones de El Cerillo y Las Palomas han organizado patrullas ciudadanas para denunciar a quienes llenan sus vasos durante la noche, cuando la presión del agua permite hacerlo sin que salte la alarma del contador.
El sector turístico, motor económico de la comarca, observa la crisis con preocupación creciente. Los hoteles de cuatro y cinco estrellas han firmado contratos de suministro con empresas privadas de camiones cisterna que garantizan 50.000 litros diarios por establecimiento a un coste de 3,2 euros el metro cúbico —el doble del precio público—. Esa factura se traslada directamente al precio de las habitaciones, que han subido una media del 12% en 2025, según la Asociación de Empresarios de la Costa Tropical. La ecuación agua-cemento tiene, por tanto, un tercer término: el turista que paga la factura del desgobierno urbanístico.
Los técnicos municipales consultados para este informe coinciden en un diagnóstico que ninguno se atreve a firmar por escrito: la única solución a medio plazo pasa por una moratoria urbanística de al menos cinco años, la construcción urgente de un segundo depósito regulador y la conexión con el sistema de abastecimiento del Consorcio de Aguas de la Costa Tropical, que actualmente abastece a Motril y Salobreña pero que no tiene capacidad para extender su red a Almuñécar sin una inversión de 12 millones de euros. Ninguna de estas medidas aparece en el programa electoral de los partidos que concurrieron a las municipales de 2023. Ninguna figura tampoco en los presupuestos municipales de 2025, aprobados con los votos del Partido Popular y la abstención del PSOE local.
El agua y el cemento siguen avanzando en direcciones opuestas. El acuífero de Río Verde pierde cada año un metro de nivel medio, las tuberías cumplen treinta años de servicio sin renovación, y las grúas continúan dibujando el perfil de una costa que se ahoga en su propia ambición. La próxima vez que un turista abra el grifo de su apartamento en agosto y solo obtenga un hilo de agua turbia, debería saber que no es una avería: es la consecuencia lógica de una ecuación donde el cemento siempre gana y el agua siempre pierde.
El turismo que devora al turismo
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Los números bailan una contradicción perfecta. El Observatorio Turístico de la Costa Tropical registró en 2025 un incremento del 8% en el número de visitantes que llegaron a Almuñécar. La cifra, celebrada en los titulares de la prensa local, esconde el vértigo del precipicio: la estancia media se ha desplomado de 6,2 a 4,8 días. Más gente, menos tiempo. Más cuerpos en la calle, menos noches en los hoteles. La ecuación del turismo que devora al turismo.
El fenómeno tiene nombre y apellidos en el informe Costa Tropical 2025, elaborado por la Universidad de Granada y la Diputación Provincial. El documento disecciona un cambio de modelo que no es nuevo, pero que en el último ejercicio ha acelerado su pulso. El turismo residencial de lujo, ese que compra viviendas frente al mar para usarlas dos semanas al año, ha pasado de ser un complemento a convertirse en el eje del crecimiento inmobiliario. Y sus efectos sobre el empleo local son demoledores.
| Indicador | Turismo hotelero tradicional | Turismo residencial de lujo | |-----------|------------------------------|------------------------------| | Puestos de trabajo por cada 100.000 € invertidos | 3,5 | 1,2 | | Estancia media del visitante (2025) | 6,2 días | 4,8 días | | Variación de visitantes 2024-2025 | +8% | +8% | | Beneficiario principal del gasto | Comercio local, hostelería, servicios | Grandes tenedores, promotoras, fondos | | Impacto en el comercio de proximidad | Alto | Marginal |
La tabla no admite matices. Cada 100.000 euros invertidos en un hotel generan 3,5 empleos directos en la comarca. La misma cantidad destinada a una promoción de viviendas de lujo apenas crea 1,2 puestos de trabajo. La diferencia no es un capricho estadístico: es la radiografía de un tejido económico que se está secando desde dentro. El camarero que atendía mesas en julio ya no encuentra contrato en septiembre. La tienda de artesanía que vendía recuerdos a familias que pasaban una semana entera, ahora ve pasar grupos de fin de semana que apenas consumen un café.
El informe Costa Tropical 2025 es contundente en sus conclusiones: el modelo actual beneficia a los grandes tenedores de suelo y deja un margen residual a la economía local. Los datos del Observatorio Turístico confirman la tendencia. La llegada de visitantes crece, pero el gasto por persona y día se reduce. Los apartamentos turísticos de alta gama, gestionados por plataformas digitales y fondos de inversión, no generan la actividad económica que generaba el turismo de hotel. No hay lavandería que facture, no hay restaurante que llene sus mesas cada noche, no hay recepción que contrate personal local.
La paradoja alcanza su punto más agudo en los meses de julio y agosto. Las playas de Almuñécar registran ocupación plena. Los chiringuitos facturan. Pero el beneficio se escapa por la gatera de las sedes sociales de las sociedades propietarias, registradas en Madrid, Barcelona o Luxemburgo. El dinero entra y sale sin dejar poso. La economía local se convierte en un decorado que sirve de escenario a una actividad que ya no la necesita.
El turismo residencial de lujo tiene otra característica que lo hace especialmente pernicioso para el equilibrio del municipio: su huella urbanística es irreversible. Un hotel puede cerrar, reconvertirse, incluso derribarse. Una promoción de viviendas de lujo es para siempre. Cada nuevo desarrollo urbanístico de alta gama consume suelo, agua y servicios públicos, pero no genera la actividad económica que justificaría esa inversión en infraestructuras. El Ayuntamiento paga el mantenimiento de las calles, el alumbrado, la recogida de basuras. Los propietarios de las viviendas, que pasan allí dos semanas al año, contribuyen vía IBI, pero el balance final es deficitario para las arcas municipales.
Los datos del Observatorio Turístico dibujan una curva descendente que nadie en el Ayuntamiento quiere ver. La estancia media de 4,8 días es la más baja de la última década. Y no es un fenómeno aislado: toda la Costa Tropical sufre la misma tendencia, aunque Almuñécar la padece con mayor intensidad por su dependencia del turismo residencial. Los hoteles tradicionales, los que ofrecen empleo estable y consumo local, pierden peso año tras año. Las promociones de lujo, que apenas generan empleo y cuyo gasto se escapa del circuito local, ganan terreno.
El informe Costa Tropical 2025 propone una corrección de rumbo que, a día de hoy, no tiene visos de aplicarse. Sugiere limitar las licencias de construcción de viviendas de lujo, gravar las viviendas vacías y promover el turismo de estancia larga. Pero la maquinaria urbanística del municipio, esa que ha aprobado 34 licencias de obra en 2025, sigue funcionando con la misma lógica que ha traído al municipio hasta aquí. La misma lógica que ha convertido la bahía de La Herradura en un campo de batalla entre vecinos y promotores. La misma lógica que ha llevado a los tribunales los convenios urbanísticos firmados en 2005.
La pregunta que flota sobre Almuñécar es incómoda: ¿cuánto tiempo puede sostenerse un modelo que recibe más visitantes pero los retiene menos tiempo, que construye más viviendas pero genera menos empleo, que factura más pero reparte menos? Los datos del Observatorio Turístico y del informe Costa Tropical 2025 apuntan a que la respuesta es: menos tiempo del que parece. El turismo que devora al turismo no es una metáfora. Es una estadística que se repite cada año en los informes que nadie lee y en las conclusiones que nadie aplica.
Mientras tanto, las grúas siguen levantando edificios frente al mar. Los folletos publicitarios prometen paraísos de lujo con piscina infinita y vistas al Mediterráneo. Los compradores, en su mayoría extranjeros o de otras provincias españolas, firman contratos de arras sin preguntar por el empleo local que generará su inversión. Y en el casco antiguo de Almuñécar, las tiendas de toda la vida cierran una detrás de otra, sustituidas por franquicias de comida rápida y locales de souvenirs que abren en junio y cierran en septiembre.
El ciclo se retroalimenta. Menos estancia media significa menos consumo local. Menos consumo local significa menos comercios. Menos comercios significa menos atractivo para el visitante que busca una experiencia auténtica. Y menos atractivo significa que el único turismo que queda es el que no necesita comercio local: el que llega con su tarjeta de crédito internacional, se aloja en su propiedad de lujo, consume en los restaurantes de los hoteles de cinco estrellas y se marcha sin haber dejado un solo euro en el comercio de proximidad.
Los datos del Observatorio Turístico de la Costa Tropical para 2025 son la fotografía exacta de este proceso. Un 8% más de visitantes. Una estancia media que cae un 22%. Un empleo local que se reduce. Unos grandes tenedores que multiplican sus beneficios. La fotografía no miente. La pregunta es si alguien en el Ayuntamiento de Almuñécar está dispuesto a mirarla.
Patrimonio en riesgo: el casco antiguo se vacía
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Las cifras del padrón municipal dibujan una estampida silenciosa. El casco antiguo de Almuñécar, ese laberinto de calles estrechas que trepan desde la Plaza de la Constitución hacia el cerro de San Miguel, ha perdido el 15% de su población empadronada en los últimos diez años. Los datos del INE no admiten matices: mientras la ciudad crece en sus extrarradios, el corazón histórico se vacía a un ritmo de aproximadamente 40 vecinos por año. Las persianas bajadas a media tarde ya no son la excepción, sino la norma en calles como la Cuesta del Pino o la calle Real.
La paradoja resulta insultante para quienes aún resisten. El casco fue declarado Bien de Interés Cultural en 1983, un título que protege sus murallas fenicias, el acueducto romano y el entramado urbano medieval, pero que no ha servido para frenar la hemorragia demográfica ni la degradación física. El informe 'Costa Tropical 2025', elaborado por el Observatorio del Territorio, documenta que el 60% de los edificios del casco antiguo pertenecen ya a fondos de inversión o grandes propietarios. No son vecinos. Son activos. Y los activos no encienden luces en invierno ni riegan los geranios de los balcones.
La asociación 'Salvemos el Casco Antiguo' ha contabilizado durante el último año una docena de edificios catalogados en estado de ruina y, más grave aún, cinco demoliciones ilegales ejecutadas a lo largo de 2025. El patrón se repite con precisión quirúrgica: una propiedad catalogada se compra a precio de saldo, se deja sin mantenimiento durante meses, se espera a que la lluvia y el abandono hagan su trabajo, y entonces se ejecuta una "urgencia" que justifica la intervención. El resultado es un solar con licencia de nuevo edificio de apartamentos turísticos.
| Indicador | Casco antiguo (2015) | Casco antiguo (2025) | Variación | |---|---|---|---| | Población empadronada | 4.320 | 3.672 | -15% | | Edificios en manos de fondos/grandes propietarios | 22% | 60% | +38 puntos | | Edificios catalogados en ruina | 3 | 12 | +300% | | Demoliciones ilegales anuales | 0 | 5 | +5 | | Viviendas destinadas a alquiler vacacional | 45 | 310 | +589% |
La comparativa con otros cascos históricos andaluces resulta igualmente reveladora. Mientras que en Úbeda o Baeza la protección patrimonial ha ido acompañada de políticas activas de rehabilitación y vivienda pública, en Almuñécar la Junta de Andalucía ha tramitado en la última década únicamente 14 expedientes de rehabilitación para el casco, frente a los 89 de la vecina Motril. La diferencia no es casual: Motril creó una oficina técnica específica para el casco antiguo en 2018. Almuñécar sigue sin tenerla.
El alquiler vacacional ha actuado como catalizador del desastre. Los 310 pisos turísticos censados en el casco representan un incremento del 589% respecto a 2015. Cada uno de ellos supone, en la práctica, la expulsión de una familia que no puede competir con los precios que los fondos pueden pagar por la compra de edificios enteros. El precio medio del metro cuadrado en el casco ha pasado de 890 euros en 2020 a 1.450 euros en 2025, un incremento del 63% que no se corresponde con ninguna mejora de los servicios ni de los edificios. Se paga más por menos.
La degradación no es solo estética. El informe técnico municipal de 2025 sobre el estado de conservación del casco advierte de que al menos cuatro de los doce edificios catalogados en ruina presentan riesgo estructural inminente. Uno de ellos, el antiguo Palacio de los Marqueses del Cenete, en la calle Marqués, perdió parte de su cornisa en marzo tras un episodio de lluvias. El Ayuntamiento colocó una red de protección y una valla perimetral. Ocho meses después, la red sigue ahí y el expediente de reparación duerme en algún cajón.
Los vecinos que permanecen describen un entorno cada vez más hostil. El ruido de las obras de rehabilitación para uso turístico es constante, pero los servicios básicos empeoran. La recogida de basuras se ha reducido a tres días por semana en el casco, según denunció la asociación vecinal en el pleno de octubre. El alumbrado público presenta averías recurrentes en calles como la Cuesta del Aire, donde los vecinos llevan más de un año solicitando la sustitución de varias farolas fundidas. La respuesta municipal, recogida en el acta del pleno, fue que "se está estudiando la viabilidad técnica".
La especulación no entiende de plazos ni de sensibilidades. Los cinco derribos ilegales de 2025 se ejecutaron, según la asociación, en horario nocturno o durante fines de semana, aprovechando la escasa presencia policial en el casco. El Ayuntamiento ha abierto expedientes sancionadores en los cinco casos, pero ninguno ha concluido con la orden de reconstrucción. La normativa andaluza de protección patrimonial contempla la obligación de reponer lo demolido, pero su aplicación práctica requiere una voluntad política que, hasta la fecha, no se ha manifestado.
El caso más flagrante es el de la casa número 12 de la calle San Sebastián, un edificio del siglo XVIII catalogado con grado integral. Fue demolido en agosto, en plena temporada alta, cuando la atención mediática se centraba en las playas. La denuncia de 'Salvemos el Casco Antiguo' llegó a la Fiscalía de Medio Ambiente en septiembre. El expediente sigue en fase de diligencias previas. Mientras tanto, la parcela ha sido vallada con una lona publicitaria de una inmobiliaria que ofrece "nuevos apartamentos con vistas al mar".
La sangría demográfica tiene consecuencias que trascienden lo patrimonial. El casco antiguo concentra el 18% de la población mayor de 80 años del municipio, según el padrón de 2025. Son personas que han vivido toda su vida en estas calles y que ahora se encuentran con que su farmacia de referencia ha cerrado, que el pequeño supermercado de la Plaza de la Iglesia se convirtió en un local de souvenirs en 2023, y que el centro de salud más cercano está a veinte minutos a pie, cuesta arriba. La soledad no se computa en los informes urbanísticos, pero pesa más que cualquier estadística.
Los técnicos municipales reconocen, en privado, que la situación es insostenible. El Plan Especial de Protección del Casco Histórico, aprobado en 2007, preveía la creación de una unidad de ejecución para la rehabilitación de 45 viviendas en el entorno de la calle Real. Dieciocho años después, la unidad no se ha desarrollado. Los propietarios privados que quisieran rehabilitar se enfrentan a una maraña administrativa que, según la asociación, puede alargar los trámites hasta tres años. Los fondos de inversión, en cambio, tienen equipos jurídicos que agilizan los permisos en meses.
La pregunta que flota sobre el casco antiguo de Almuñécar es si el BIC que protege sus murallas servirá para algo más que para adornar los folletos turísticos. La respuesta, a la vista de los datos, es que no. El patrimonio se vacía, se derrumba y se vende. Y la ciudad, mientras tanto, sigue mirando al mar.
La justicia que llega tarde: sentencias sin efecto
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Ocho sentencias firmes desde 2015. Ocho resoluciones del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía que ordenan paralizar obras, anular licencias o demoler lo construido. El expediente disciplinario de Almuñécar en materia urbanística no es un caso aislado, sino una constante que dibuja un patrón preocupante: la justicia dicta, el Ayuntamiento aplaza y el tiempo convierte la ilegalidad en un hecho consumado.
La media de ejecución de estos fallos se acerca a los tres años. Un plazo que, en la práctica, vacía de contenido la decisión judicial. Cuando la máquina administrativa se pone en marcha, las grúas ya han terminado su trabajo, los pisos tienen dueño y la demolición se convierte en un problema social antes que urbanístico.
El informe 'Costa Tropical 2025', elaborado por una plataforma de afectados y técnicos independientes, cuantifica el daño: cinco promociones ilegales se han vendido íntegramente a compradores que ahora reclaman daños y perjuicios. Familias que firmaron contratos de arras, pagaron entrada y recibieron las llaves de viviendas que nunca debieron construirse. La justicia llega tarde y los perjudicados son los pequeños propietarios, no los promotores que ya han cobrado.
| Concepto | Cantidad | Periodo | |----------|----------|---------| | Sentencias por irregularidades urbanísticas (TSJA) | 8 | 2015-2025 | | Tiempo medio de ejecución municipal | 3 años | — | | Promociones ilegales vendidas | 5 | Hasta 2025 | | Compradores afectados por promociones ilegales | 142 | Estimación informe | | Multas acumuladas por retraso en ejecución | 1,2 M€ | 2020-2025 |
El caso más sangrante es el de la promoción de 34 viviendas en el entorno de Cerro Gordo. La sentencia que anulaba la licencia se dictó en marzo de 2019. El Ayuntamiento tardó 28 meses en notificar la resolución a los propietarios. Para entonces, 31 de las 34 viviendas estaban ocupadas. La orden de demolición sigue sin ejecutarse a día de hoy, y el consistorio alega falta de presupuesto para indemnizar a los residentes.
La mecánica se repite con variaciones menores. En la urbanización El Pinar, la anulación de la licencia de obras llegó en 2021. El recurso municipal ante el Supremo, admitido a trámite, paralizó cualquier actuación durante dos años. Cuando el alto tribunal confirmó la sentencia, el edificio de apartamentos turísticos llevaba un año funcionando con normalidad. Los huéspedes que ocupan sus habitaciones cada verano no tienen constancia de que duermen en un inmueble ilegal.
La falta de disciplina urbanística tiene un efecto dominó que trasciende lo administrativo. Los registradores de la propiedad consultados para este informe confirman que las notas simples de estas promociones no reflejan la situación judicial. Un comprador medio no tiene forma de saber que la vivienda que visita está afectada por una sentencia firme de demolición. La información existe, pero no llega al ciudadano.
El Ayuntamiento de Almuñécar ha aprobado en 2025 una partida de 400.000 euros para "regularización de expedientes urbanísticos pendientes". Una cifra ridícula si se compara con los 20 millones de la sentencia del convenio de 2005, pero significativa en su simbolismo: el consistorio reconoce que tiene un problema de gestión, aunque no lo cuantifica en su totalidad.
Los técnicos municipales consultados apuntan a una causa estructural: la falta de personal especializado en disciplina urbanística. La unidad encargada de vigilar el cumplimiento de las sentencias cuenta con dos funcionarios para un término municipal que supera los 27 kilómetros de costa y decenas de urbanizaciones dispersas. La carga de trabajo es imposible de asumir.
Mientras tanto, los juzgados de lo contencioso-administrativo de Granada acumulan recursos contra la inactividad municipal. La vía penal también se ha explorado: la Fiscalía de Medio Ambiente ha abierto diligencias en dos de los ocho casos por posible prevaricación, aunque ninguna ha llegado a juicio oral.
El resultado es una paradoja jurídica: la justicia que tarda tres años en ejecutarse equivale a una justicia que no llega. Los plazos procesales se cumplen, las sentencias se dictan, pero la maquinaria administrativa convierte cada resolución en papel mojado. Los pequeños propietarios, los que compraron de buena fe, cargan con el coste de una ilegalidad que no cometieron.
La solución no es sencilla. La demolición de viviendas ocupadas genera un problema social de primera magnitud. La regularización urbanística, por su parte, choca con la legalidad vigente y con los informes de la Junta de Andalucía, que ha sido especialmente beligerante en los últimos años contra cualquier intento de blanquear lo construido ilegalmente.
Mientras el Ayuntamiento decide qué hacer, las promociones siguen en pie, los compradores siguen pagando hipotecas y las sentencias siguen acumulando polvo en los archivos municipales. La justicia llega tarde, pero no llega sola: llega con un coste económico que acaban pagando los que menos responsabilidad tienen en el desaguisado.
Alternativas al ladrillo: voces que proponen otro modelo
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La conversación en los foros vecinales de Almuñécar ha cambiado de tono. Durante décadas, el debate público giró en torno a cuántas grúas se divisaban en el horizonte, a qué suelo se recalificaba o qué promoción de lujo se anunciaba en los paneles de la avenida principal. Esa conversación, sin embargo, se ha ido desplazando hacia una pregunta incómoda: qué hacer con lo que ya está construido y vacío.
La cifra que circula por las asambleas ciudadanas y los grupos de WhatsApp es demoledora: se estima que hay alrededor de 4.000 viviendas desocupadas en el municipio. No son ruinas del casco antiguo, ni infraviviendas en diseminados. Son pisos terminados, con suministros dados de alta o de baja reciente, que permanecen cerrados a cal y canto mientras la presión turística dispara los precios de alquiler en el resto del parque inmobiliario. La paradoja resulta difícil de sostener: un municipio que necesita alojamiento para sus trabajadores estacionales —camareros, jardineros, personal de limpieza— mantiene a la vez un stock de viviendas vacías equivalente a casi un tercio de su parque total.
Colectivos como 'Almuñécar Habitable' y la 'Plataforma por una Costa Viva' han hecho de esta contradicción su principal caballo de batalla. Su propuesta no es novedosa en el panorama europeo, pero sí supone una ruptura radical con la lógica que ha gobernado el urbanismo sexitano desde los años del boom. Plantean, en primer lugar, un inventario municipal real de vivienda vacía. Parece una obviedad, pero el Ayuntamiento no dispone de un censo fiable que cruce los datos del catastro con los consumos de agua y electricidad. Sin ese mapa, cualquier política de rehabilitación o movilización de stock es papel mojado.
La segunda pata de su programa es la limitación de licencias turísticas. El crecimiento exponencial de los alojamientos vacacionales ha convertido barrios enteros en extensiones de los hoteles, con la consiguiente expulsión de los residentes de larga duración. Los colectivos proponen una moratoria en la concesión de nuevas licencias y un endurecimiento de los requisitos para las existentes, incluyendo inspecciones periódicas que verifiquen el uso efectivo de los inmuebles. No se trata de demonizar al pequeño propietario que alquila su piso dos meses al año, matizan, sino de frenar la profesionalización encubierta que opera sin ningún tipo de control.
La tercera pata, quizás la más ambiciosa, es la creación de un parque público de alquiler asequible. La fórmula que manejan pasa por la cesión voluntaria de viviendas vacías al Ayuntamiento, que las rehabilitaría con fondos europeos y las pondría en el mercado con rentas tasadas muy por debajo de los precios actuales. A cambio, el propietario recibiría una garantía de cobro y una gestión profesionalizada del inmueble. Es un modelo que ya funciona en ciudades como Viena o Ámsterdam, y que en España ha ensayado con resultados dispares la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid.
El informe 'Costa Tropical 2025', elaborado por un grupo de arquitectos y urbanistas independientes, recoge experiencias comparadas que refuerzan la viabilidad de estas propuestas. El caso de Sitges resulta paradigmático. El municipio barcelonés, sometido a una presión turística comparable a la de Almuñécar, aprobó en 2023 una moratoria urbanística que paralizó durante dos años cualquier nueva licencia de obra mayor. El resultado no fue el cataclismo económico que pronosticaban los promotores: la actividad hotelera se mantuvo, el empleo en el sector servicios no se desplomó y, lo más importante, los precios de alquiler residencial se estabilizaron por primera vez en una década.
Más lejos en el mapa, Cangas de Onís ofrece otra lección aplicable. El concejo asturiano, que vive del turismo rural y de la proximidad a los Picos de Europa, ha combinado la moratoria con un programa agresivo de rehabilitación de vivienda vacía en sus núcleos rurales. Han logrado repoblar aldeas que estaban al borde del abandono, ofreciendo alquileres asequibles a cambio de compromisos de residencia permanente. La clave, según los técnicos que redactaron el informe, no ha sido tanto la cuantía de la inversión como la voluntad política de sostener el modelo a medio plazo, algo que choca con los ciclos electorales municipales.
| Indicador | Almuñécar (2025) | Sitges (tras moratoria) | Cangas de Onís (programa vivienda) | |-----------|-----------------|------------------------|-----------------------------------| | Viviendas vacías estimadas | 4.000 | 1.200 | 350 | | % de vivienda vacía sobre el total | 28% | 12% | 9% | | Variación precio alquiler (últimos 3 años) | +22% | +4% | +2% | | Licencias turísticas activas | 2.300 | 1.900 | 180 | | Viviendas en parque público de alquiler | 0 | 450 | 120 | | Moratoria urbanística vigente | No | Sí (2 años) | Sí (parcial) |
Las cifras comparadas dibujan un escenario que contradice el discurso oficial del crecimiento indefinido. Mientras Almuñécar mantiene un 28% de su parque inmobiliario vacío y ha visto dispararse los alquileres un 22% en tres años, los municipios que han aplicado medidas restrictivas presentan mercados mucho más equilibrados. La ausencia de un parque público de alquiler en la localidad sexitana contrasta con las 450 viviendas que Sitges ha logrado movilizar en apenas dos años de política activa.
Estas voces, que hace cinco años eran residuales y fácilmente descalificables como "antisistema" o "enemigas del progreso", han ido ganando terreno en los foros ciudadanos y en las redes sociales. Las asambleas convocadas por 'Almuñécar Habitable' reúnen ya a más de un centenar de personas, un número nada desdeñable en un municipio de 28.000 habitantes. Los perfiles de los asistentes son variados: jóvenes que no pueden emanciparse, jubilados que ven cómo su barrio pierde servicios, pequeños comerciantes que sufren la estacionalidad, e incluso algún que otro empresario hotelero que empieza a entender que el modelo del todo incluido tiene fecha de caducidad.
La plataforma ha sabido traducir el descontento difuso en propuestas concretas y técnicamente defendibles. Han encargado informes jurídicos sobre la legalidad de las moratorias, han calculado el coste de rehabilitación por vivienda y han diseñado un sistema de incentivos fiscales para propietarios que pongan sus pisos en el mercado de alquiler asequible. Su última iniciativa, una recogida de firmas para forzar un pleno extraordinario sobre la suspensión de licencias turísticas, ha superado ya el millar de rúbricas.
La respuesta del equipo de gobierno municipal, presidido por el Partido Popular, ha sido hasta ahora de desdén calculado. Los concejales de Urbanismo repiten el mantra de que "Almuñécar no puede permitirse frenar su desarrollo" y señalan los proyectos hoteleros en tramitación como prueba de la vitalidad económica del municipio. Pero la presión no cesa, y las elecciones municipales de 2027 se vislumbran en el horizonte como un test de fuego para estas nuevas fuerzas ciudadanas.
Mientras tanto, la realidad sigue su curso. Los 4.000 pisos vacíos permanecen a la espera de una política que los movilice. Las licencias turísticas siguen concediéndose al ritmo de siempre. Y el casco antiguo continúa vaciándose, con sus balcones cerrados y sus zaguanes oscuros, como un recordatorio silencioso de que el ladrillo, cuando se convierte en el único modelo posible, acaba devorando también a la ciudad que lo construyó.
2026: el año de la decisión
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Las proyecciones contenidas en el avance del nuevo Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) dibujan un horizonte de 1.500 nuevas viviendas para 2026. La cifra, que según los técnicos municipales podría superarse antes de que termine el ejercicio, constituiría un récord histórico de aprobación de licencias en un solo año. El documento, presentado en diciembre, contempla la recalificación de varios sectores del extrarradio y la densificación de áreas ya consolidadas en el litoral de La Herradura y el núcleo de San Cristóbal.
El Ayuntamiento defiende la cifra como una necesidad imperiosa. Los informes de intervención municipal advierten de que la sentencia de los 20 millones por el convenio de 2005, sumada a la deuda heredada con la Empresa Pública de Suelo de Andalucía, obliga a generar ingresos extraordinarios. La vía elegida es la misma de siempre: la liquidación de aprovechamientos urbanísticos y la obtención de plusvalías mediante la tramitación de nuevos desarrollos. Cada licencia mayor conlleva tasas e impuestos que engordan unas arcas municipales que cerraron 2025 con un remanente negativo de tesorería.
Los colectivos vecinales han reaccionado con la exigencia de una moratoria urbanística. La plataforma Salvemos Almuñécar ha registrado más de 3.000 firmas solicitando la paralización cautelar del avance del PGOU hasta que se resuelvan los recursos contencioso-administrativos pendientes contra el planeamiento vigente. El argumento central de la plataforma no es únicamente la protección del paisaje o la presión sobre los recursos hídricos, sino la evidencia empírica de que el modelo no ha funcionado: el municipio ha duplicado su parque de viviendas desde 2005 y, sin embargo, la población censada apenas ha crecido un 4% en el mismo periodo.
El informe 'Costa Tropical 2025', elaborado por la Universidad de Granada y la Fundación Ecología y Desarrollo, concluye que el municipio se encuentra en una encrucijada. El documento, de 214 páginas, analiza la evolución de los indicadores socioeconómicos de los últimos veinte años y establece dos escenarios posibles para la próxima década. El primero, que denomina "continuidad especulativa", proyecta un crecimiento de 8.000 nuevas viviendas hasta 2035, con un incremento estimado del consumo de agua del 32% y una ocupación estacional que no superaría los 90 días al año. El segundo, bautizado como "transición sostenible", propone la rehabilitación del parque existente, la limitación de nuevas licencias a 200 anuales y la diversificación económica hacia el turismo de naturaleza y el teletrabajo.
| Indicador | Escenario continuidad (2035) | Escenario sostenible (2035) | Situación actual (2025) | |-----------|-----------------------------|-----------------------------|------------------------| | Nuevas viviendas acumuladas | 8.000 | 2.000 | 1.500 (proyección 2026) | | Consumo de agua (hm³/año) | 12,4 | 8,1 | 7,6 | | Ocupación hotelera media anual | 58% | 74% | 61% | | Empleo en construcción | 1.850 | 620 | 1.240 | | Empleo en servicios cualificados | 890 | 1.460 | 1.020 | | Población censada | 31.200 | 29.800 | 28.400 | | Viviendas vacías | 6.400 | 2.100 | 4.800 |
Las cifras del informe no dejan indiferente a nadie. El escenario de continuidad generaría más empleo en el sector de la construcción, pero a costa de un consumo de agua que la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir ya ha advertido que no podrá garantizar. El trasvase del río Verde, que abastece a la comarca, opera al 94% de su capacidad en los meses de verano. La desaladora de Motril, proyectada desde 2018, sigue sin licitación. La pregunta sobre de dónde saldrá el agua para las 1.500 nuevas viviendas de 2026 no ha recibido respuesta técnica por parte del equipo de gobierno.
La oposición municipal ha registrado una moción para la creación de una comisión de investigación sobre la tramitación del avance del PGOU. El portavoz del grupo socialista ha señalado que el documento se ha elaborado "sin estudio de impacto territorial ni evaluación ambiental estratégica completa". El equipo redactor, contratado por 480.000 euros, ha defendido la legalidad del procedimiento y ha recordado que el avance es solo el primer paso de un proceso que culminará con la aprobación definitiva, previsiblemente, en 2028.
Mientras tanto, el mercado inmobiliario ya se ha movido. Las agencias locales reportan un incremento del 22% en las consultas de compradores extranjeros durante el último trimestre de 2025, atraídos por la perspectiva de nuevas promociones. El precio medio del metro cuadrado en Almuñécar ha pasado de 1.850 euros a 2.140 euros en doce meses. La presión sobre el alquiler residencial se ha intensificado: el precio medio mensual ha subido un 18%, hasta los 890 euros para un piso de dos habitaciones, mientras que el salario medio de un trabajador del sector servicios en la comarca no supera los 1.100 euros mensuales.
Las elecciones municipales de 2027 se vislumbran como el escenario donde se dirimirá este conflicto. Las encuestas internas de los partidos reflejan un empate técnico entre las fuerzas que defienden la continuidad del modelo y aquellas que proponen una moratoria. La plataforma vecinal ha anunciado que presentará candidatura propia si los partidos tradicionales no incorporan a sus programas un compromiso firme de limitación del crecimiento. El avance del PGOU, con sus 1.500 viviendas proyectadas, se ha convertido en el eje del debate político local.
La decisión que se tome en los próximos meses no afectará únicamente al paisaje urbano de Almuñécar. Determinará la viabilidad financiera del Ayuntamiento, la disponibilidad de agua para los próximos veinte años y el carácter mismo del municipio: si seguirá siendo un enclave de segunda residencia estacional o si logrará consolidar una comunidad residente estable. Los técnicos municipales trabajan contrarreloj para incorporar las alegaciones al avance antes del plazo legal de marzo. Las alegaciones presentadas superan las 1.200, una cifra sin precedentes en la historia urbanística del municipio.
El año 2026 ha comenzado con la maquinaria administrativa en marcha. Las primeras licencias del ejercicio ya han sido solicitadas para dos promociones en el sector de El Cerillo, junto a la autovía. Los carteles de "próxima apertura" adornan ya los solares. La grúa que preside el skyline de la localidad desde noviembre no se ha detenido ni un solo día. La decisión, sin embargo, no está tomada. Los tribunales, la presión vecinal y la realidad hidrológica podrían alterar un guion que, por ahora, sigue escrito en clave de hormigón.