Almuñécar : la brique qui ne s'arrête pas

À Almuñécar (Grenade), la sentence de 20 millions pour la convention de 2005 et le record de licences de 2026 révèlent une pression urbanistique qui reconfigure la commune et expulse les habitants. Les chiffres de 2025 ne souffrent aucune nuance : la mairie d'Almuñécar a accordé 23% de licences de construction de plus que l'année précédente. Ce chiffre, tiré

La brique qui ne cesse pas : radiographie d'une obsession

Les chiffres de 2025 ne souffrent aucune nuance : la mairie d'Almuñécar a accordé 23 % de permis de construire de plus que l'année précédente. Ce chiffre, extrait des registres municipaux, place la commune sexitane sur une trajectoire qui dépasse déjà les pics de la bulle immobilière de 2007. Les projections pour 2026, élaborées par les techniciens de l'Urbanisme, indiquent une nouvelle hausse de 15 %. La brique, loin de faiblir, accélère.

Le rapport Costa Tropical 2025, élaboré par l'association des promoteurs et constructeurs de la province, documente que 70 % des nouvelles constructions sont destinées à un usage touristique ou résidentiel de luxe. La donnée dessine un panorama clair : Almuñécar ne construit pas pour ses habitants, elle construit pour ceux qui ne sont pas encore arrivés. Les grues qui peuplent le skyline depuis le cerro Gordo jusqu'à la plage de Velilla n'élèvent ni logements sociaux ni équipements publics ; elles élèvent des appartements avec piscine à débordement, des villas avec vue sur mer et des complexes hôteliers cinq étoiles.

La pression n'est pas nouvelle. Entre 2000 et 2010, la commune a doublé son parc de logements, passant d'environ 18 000 à plus de 36 000 unités. Cette décennie a laissé un chapelet de programmes immobiliers inachevés, de conventions d'urbanisme frauduleuses et de condamnations qui grèvent encore aujourd'hui les caisses municipales. La plus récente, la confirmation par le TSJA du paiement de 20 millions d'euros pour une convention signée en 2005, sert de rappel inconfortable de ce qui se produit lorsque la croissance devient une fin en soi.

| Indicateur d'urbanisme | 2000 | 2010 | 2024 | 2025 | Projection 2026 | |------------------------|------|------|------|------|-----------------| | Permis de construire accordés | 412 | 689 | 534 | 657 | 755 | | Variation annuelle | — | +67 % | — | +23 % | +15 % | | % construction touristique/luxe | 38 % | 52 % | 61 % | 70 % | 74 % | | Parc total de logements | 18 200 | 36 450 | 38 200 | 39 100 | 40 200 | | Logements vacants estimés | 2 100 | 8 400 | 7 300 | 7 100 | 6 900 |

Le tableau révèle un paradoxe inconfortable : tandis que le parc de logements croît sans cesse, le nombre de logements vacants reste au-dessus de 6 900 unités. Almuñécar construit comme s'il n'y avait pas de lendemain, mais des milliers de ses foyers restent fermés la majeure partie de l'année, occupés seulement pendant les semaines d'été par leurs propriétaires étrangers ou par des touristes en location saisonnière.

Les données du registre municipal contredisent le récit de la croissance imparable. La population recensée a à peine varié au cours des quinze dernières années, se stabilisant autour de 27 000 habitants. La croissance urbanistique ne répond pas à une demande démographique réelle, mais à une logique spéculative qui transforme le sol en actif financier. Chaque nouveau permis accordé représente un pari sur un modèle qui a déjà démontré sa fragilité en 2008, lorsque des dizaines de programmes sont restés à moitié construits et que des centaines d'acheteurs ont perdu leurs économies.

La typologie des nouvelles constructions renforce cette lecture. Les projets approuvés en 2025 comprennent trois complexes hôteliers haut de gamme, deux programmes de villas de luxe en première ligne de mer et un mégaprojet d'appartements touristiques à proximité de l'aqueduc romain. Aucun d'entre eux ne prévoit de logement social. Aucun ne réserve de terrain pour des équipements publics. La pression sur les services existants — assainissement, approvisionnement en eau, collecte des déchets — s'intensifie chaque été, lorsque la population flottante multiplie par quatre la population recensée.

Les techniciens municipaux consultés pour l'élaboration du rapport Costa Tropical 2025 avertissent que le rythme actuel d'octroi des permis n'est pas durable. Le Plan général d'urbanisme en vigueur, approuvé en 2008 et jamais révisé, prévoit une croissance maximale de 12 000 logements supplémentaires. À ce rythme, cette limite sera atteinte en moins d'une décennie. La révision du plan, annoncée à de multiples reprises par les différents gouvernements municipaux, ne s'est toujours pas concrétisée.

La situation est aggravée par la pression judiciaire. La mairie traîne plus d'une douzaine de procédures ouvertes pour irrégularités urbanistiques, certaines avec des condamnations définitives obligeant à démolir des bâtiments construits sous couvert de permis illégaux. Le cas le plus emblématique, celui des appartements de Punta de la Mona, reste en attente d'exécution après plus d'une décennie de litiges. La condamnation du TSJA concernant la convention de 2005 ajoute un fardeau économique de 20 millions d'euros qui conditionnera les budgets municipaux au cours des prochaines années.

Le secteur immobilier, de son côté, défend le modèle. Les promoteurs argumentent que la construction génère de l'emploi, attire l'investissement étranger et consolide Almuñécar comme destination touristique de référence sur la Méditerranée andalouse. Les données leur donnent partiellement raison : le secteur de la construction emploie plus de 1 800 travailleurs dans la commune, et l'investissement étranger dans le secteur immobilier a atteint 85 millions d'euros en 2025, selon le registre de la propriété.

La question qui plane sur l'avenir immédiat est de savoir si cette croissance peut se maintenir sans répéter les erreurs du passé. La bulle de 2007 a éclaté avec des conséquences dévastatrices : chômage massif, programmes abandonnés, institutions financières au bord de la faillite et un chapelet de familles qui ont perdu leurs économies. Les mécanismes de contrôle qui devaient éviter la répétition de ce désastre — évaluations indépendantes, octroi responsable du crédit, supervision urbanistique rigoureuse — se sont relâchés ces dernières années.

L'augmentation de 23 % des permis de construire en 2025 n'est pas une donnée isolée. C'est la manifestation la plus visible d'une dynamique qui se prépare depuis des années : la reconversion de la Costa Tropical en un produit de luxe pour le tourisme international. Les acheteurs ne sont plus des retraités britanniques cherchant une maison modeste pour passer les hivers ; ce sont des fonds d'investissement, des entreprises hôtelières et des acheteurs à haut pouvoir d'achat venant des pays nordiques, d'Allemagne et du Moyen-Orient.

Le sol, ressource finie, s'épuise. Les meilleures parcelles avec vue sur mer sont déjà occupées ou ont un propriétaire. Les nouveaux projets se poussent vers l'intérieur, vers les pentes des collines, où la construction exige des mouvements de terre plus agressifs et génère un impact paysager plus important. La pression sur l'aquifère, qui souffre déjà d'épisodes d'intrusion saline due à la surexploitation, s'intensifiera avec chaque nouvelle piscine, chaque terrain de golf et chaque jardin tropical.

La radiographie de cette obsession constructrice montre une commune prise entre son passé et son avenir. Le passé pèse sous forme de condamnations, de conventions frauduleuses et de bâtiments illégaux. L'avenir se présente comme un pari risqué sur un modèle touristique haut de gamme qui peut générer de la richesse ou reproduire les inégalités qui ont déjà marqué la décennie précédente. Les données de 2025 n'offrent pas de réponses, elles confirment seulement qu'Almuñécar continue de construire, obsessionnellement, sans regarder en arrière.

20 millions de lest : l'héritage de Benavides

La sentence du Tribunal Supérieur de Justice d'Andalousie, rendue publique en octobre 2025, n'est pas susceptible de recours. Le jugement confirme intégralement la résolution précédente et oblige la mairie d'Almuñécar à débourser près de vingt millions d'euros. L'origine de cette dette remonte à une convention d'urbanisme signée en 2005, en pleine effervescence de la bulle immobilière, sous les mandats de l'ancien maire Juan Carlos Benavides. Deux décennies plus tard, la facture arrive à échéance avec intérêts, et le consistoire, dont le budget annuel avoisine les quarante millions d'euros, admet en privé le risque réel de faillite technique.

La convention annulée engageait la cession de terrains et la répartition des charges d'urbanisme dans une opération de requalification que les tribunaux ont jugée illégale. La sentence ne se contente pas d'annuler l'accord initial, elle oblige également à restituer les contreparties financières déjà perçues ou, à défaut, à indemniser la partie lésée. Le montant final, calculé avec actualisations et intérêts de retard, a fini par devenir un fardeau qui conditionne tout plan d'investissement municipal.

Les chiffres comparatifs illustrent l'ampleur du problème. La mairie d'Almuñécar gère un budget consolidé de 40,2 millions d'euros pour 2025. La sentence équivaut à la moitié de ce budget annuel. Pour mieux mesurer l'ampleur, il suffit de signaler que l'enveloppe destinée aux services sociaux et au bien-être communautaire pour le même exercice s'élève à 3,1 millions d'euros. Avec le montant de la condamnation, on pourrait financer plus de six années complètes de cette enveloppe sociale. Cela équivaut également à 2,3 fois l'investissement réel prévu en entretien urbain et travaux mineurs pour toute l'année.

| Concept | Montant (millions €) | Équivalence avec la sentence | |----------|---------------------|-------------------------------| | Budget municipal 2025 | 40,2 | 49,7 % du budget annuel | | Enveloppe services sociaux 2025 | 3,1 | 6,4 ans de ladite enveloppe | | Investissement en entretien urbain 2025 | 8,7 | 2,3 fois cet investissement | | Dette vive estimée à la clôture de 2024 | 18,5 | La sentence la double largement | | Sentence TSJA (octobre 2025) | 20,0 | Référence comparative |

La dette vive du consistoire, qui s'établissait à environ 18,5 millions d'euros à la clôture de 2024, sera doublée d'un seul coup. Les services juridiques municipaux étudient désormais les voies pour faire face au paiement : extension d'un prêt à long terme, vente de patrimoine public ou plan d'ajustement pluriannuel que le ministère des Finances devrait valider. Aucune des options n'est indolore. La première hypothèque les caisses municipales pendant des décennies ; la deuxième exige de se défaire de terrains ou d'immeubles sur un marché encore convalescent ; la troisième implique des coupes dans des enveloppes qui ont déjà subi des restrictions.

L'origine du conflit se trouve dans une convention signée en 2005, lorsque la brique rythmait l'économie locale. L'accord, souscrit entre la mairie et un promoteur, établissait la cession de certains terrains en échange de la requalification d'autres. Les tribunaux ont déterminé que la procédure souffrait de vices essentiels : absence de publicité, absence de rapports techniques préceptifs et une évaluation des charges d'urbanisme manifestement déséquilibrée. La sentence du TSJA, désormais confirmée, signalait déjà à l'époque que la convention « violait les principes de légalité et de sécurité juridique ».

La gestion de Benavides, qui a gouverné Almuñécar pendant plus de deux décennies, a laissé un héritage urbanistique controversé. L'ancien maire, décédé en 2021, a été mis en examen dans plusieurs affaires liées à l'aménagement du territoire, sans jamais avoir été condamné. Son legs, cependant, continue de générer des factures. La convention de 2005 n'était pas un cas isolé : d'autres accords similaires de cette époque restent sous examen judiciaire ou administratif, bien qu'aucun n'atteigne un montant aussi élevé que celui qui vient d'être confirmé.

L'équipe municipale actuelle, dirigée par le populaire Juan José Ruiz Joya, a reçu le jugement avec une inquiétude contenue. Les sources municipales consultées reconnaissent que la situation est « extrêmement délicate » et que le paiement de la sentence « compromettra la capacité d'investissement au cours des prochains exercices ». La mairie a déjà demandé un rapport à l'intervention municipale pour évaluer l'impact réel sur la trésorerie et étudier la formule de paiement la moins dommageable. La décision finale dépendra néanmoins en grande partie de la capacité de négociation avec les créanciers et de la flexibilité dont fera preuve l'administration régionale ou étatique.

Le cas d'Almuñécar n'est pas un épisode isolé dans la géographie andalouse. D'autres municipalités côtières traînent des sentences similaires issues de conventions d'urbanisme signées pendant les années du boom. La différence réside dans la proportion : vingt millions d'euros pour un budget de quarante représentent un déséquilibre difficile à gérer sans conséquences traumatiques. La sentence démontre, une fois de plus, comment les décisions prises en pleine euphorie immobilière continuent de conditionner les finances publiques deux décennies plus tard.

La question qui flotte dans l'atmosphère politique locale est de savoir si la mairie tentera une quelconque action en responsabilité patrimoniale contre les anciens gestionnaires ou contre les fonctionnaires qui ont émis un avis favorable sur la convention. Les services juridiques n'écartent pas cette voie, bien qu'ils rappellent que la prescription des responsabilités comptables et administratives a des délais qui pourraient avoir expiré. La voie pénale, quant à elle, s'annonce compliquée compte tenu du décès du principal impliqué.

Pendant ce temps, la ville continue de fonctionner. Les permis de construire continuent d'être délivrés, les projets touristiques avancent et la machine administrative ne s'arrête pas. Mais l'ombre des vingt millions plane sur chaque décision de dépense, chaque investissement et chaque contrat. L'héritage de Benavides, sous forme de sentence définitive, est devenu le principal lest économique d'une municipalité qui tente de regarder vers l'avant sans pouvoir lâcher l'ancre du passé.

Plus-values record : qui gagne avec le boom

La liquidation budgétaire de 2025, présentée par l'équipe municipale en décembre, a laissé un chiffre qui a agité le débat politique local : 8,2 millions d'euros encaissés au titre de la taxe sur les plus-values. Ce chiffre représente une augmentation de 40 % par rapport à l'exercice précédent et marque un record absolu dans la série historique de la commune. La mairie déléguée aux Finances l'a célébré comme un symptôme de vigueur économique ; les associations de quartier y lisent la facture d'une spéculation qui expulse les résidents du centre urbain.

Le mécanisme de l'impôt est connu : il taxe l'augmentation de la valeur du sol au moment de la transmission d'une propriété. Si la base imposable croît, les recettes municipales croissent. Et à Almuñécar, le sol n'a cessé de renchérir depuis que le tourisme de vacances et la demande étrangère — principalement nordique et centreeuropéenne — ont fait de la ville l'un des marchés résidentiels les plus tendus de la province de Grenade. Le mètre carré a grimpé de 18 % en à peine douze mois, dépassant les 2 500 euros dans des secteurs comme San Cristóbal ou le noyau côtier de La Herradura. Il y a trois ans, ce même sol se négociait en dessous des 1 900 euros.

L'équation est simple : chaque vente avec un prix déclaré plus élevé fait flamber la base de l'impôt. Et les ventes n'ont pas cessé de se produire. Les registres de la propriété ont comptabilisé plus de 1 400 transmissions de logements sur le territoire communal au cours de 2025, un chiffre que l'on n'avait pas vu depuis les années du boom antérieur à 2008. La différence, c'est qu'à l'époque le moteur était la construction de logements neufs ; désormais, le protagonisme revient au logement existant qui change de mains à des vitesses vertigineuses, souvent sans que personne n'aille l'habiter.

| Concept | 2024 | 2025 | Variation | |----------|------|------|-----------| | Recettes de plus-value (millions €) | 5,8 | 8,2 | +41,4 % | | Prix moyen m² à San Cristóbal (€) | 2 120 | 2 510 | +18,4 % | | Prix moyen m² à La Herradura (€) | 2 050 | 2 480 | +21,0 % | | Transmissions de logements enregistrées | 1 150 | 1 410 | +22,6 % | | Permis de construire majeurs accordés | 214 | 263 | +22,9 % | | Logements touristiques enregistrés | 890 | 1 240 | +39,3 % |

La mairie a inclus ces 8,2 millions dans le chapitre des recettes courantes, ce qui a permis d'alléger la pression sur d'autres postes et d'affronter avec un peu plus de marge le jugement des 20 millions qui pèse sur les caisses municipales. Mais l'origine de cet argent — la revalorisation spéculative du sol — est précisément le même phénomène qui renchérit la vie de ceux qui travaillent et résident à Almuñécar toute l'année.

L'association de quartier du centre ancien a dénoncé à plusieurs reprises que le marché de la location résidentielle s'est réduit à sa plus simple expression. Les propriétaires préfèrent destiner leurs biens à la location touristique de courte durée, où une semaine en août peut rapporter plus qu'un mois complet de loyer conventionnel. Le registre municipal des logements à usage touristique est passé de 890 à 1 240 en une seule année. Chaque inscription à ce registre implique, en pratique, un logement de moins disponible pour la résidence habituelle. Et chaque logement qui sort du marché locatif traditionnel pousse à la hausse les prix de ceux qui restent.

Le paradoxe, c'est que la taxe sur les plus-values elle-même, conçue à l'origine pour capter une partie des gains générés par la revalorisation du sol, est devenue un instrument qui récompense la rotation rapide des propriétés. Plus la période de détention est courte et plus la revalorisation est importante, plus la base imposable est élevée. Le résultat, c'est un cercle vertueux pour les caisses municipales et un cercle vicieux pour les habitants qui tentent d'accéder à un logement.

Les données de la liquidation budgétaire montrent que le chapitre des recettes de plus-value représente déjà près de 12 % des recettes courantes totales de la mairie. Il y a une décennie, cette proportion était inférieure à 5 %. La dépendance à cet impôt croît année après année, et avec elle la vulnérabilité du budget municipal face à un éventuel coup de frein du marché immobilier. Si la demande étrangère se contracte ou si les autorités européennes durcissent les conditions d'investissement résidentiel dans les zones tendues, les recettes pourraient s'effondrer aussi rapidement qu'elles ont grimpé.

Lors du conseil municipal de novembre, l'opposition a demandé sans succès qu'une partie de ces recettes exceptionnelles soit destinée à la création d'un parc public de logements locatifs abordables. La proposition a été rejetée par les votes de l'équipe municipale, qui a argumenté que les ressources devaient être priorisées pour faire face au jugement des 20 millions et aux travaux d'assainissement en attente. La réplique des groupes minoritaires a été cinglante : pendant qu'on paie les dettes héritées d'une convention urbanistique illégale, on continue d'alimenter le même modèle spéculatif qui les a générées.

La pression sur le sol n'est pas répartie de manière homogène. San Cristóbal, avec ses vues sur le rocher et sa proximité avec la promenade maritime, concentre les opérations les plus importantes. Là-bas, l'acheteur type est un citoyen étranger qui acquiert un appartement rénové comme résidence secondaire ou comme actif d'exploitation touristique. La Herradura, de son côté, a vu l'intérêt pour la plongée et les criques attirer des investisseurs qui achètent à l'aveugle, sur plan, dans des programmes qui n'ont pas encore commencé à être construits. Dans les deux cas, l'effet sur le recensement des résidents est le même : la population inscrite augmente à peine, mais les prix ne cessent de monter.

Les techniciens municipaux consultés pour l'élaboration de la liquidation budgétaire reconnaissent que l'augmentation des recettes ne répond pas à une amélioration de l'activité économique locale, mais au transfert de richesse des acheteurs finaux vers les propriétaires d'origine du sol. Ce transfert, intermédié par la mairie à travers l'impôt, laisse une marge de manœuvre que l'équipe municipale a utilisée pour renforcer les services de base. Mais il n'a pas servi à attaquer la racine du problème : la transformation du logement en actif financier plutôt qu'en droit.

Le débat sur la destination de ces recettes est loin d'être clos. Les associations de quartier ont annoncé qu'elles porteront leurs revendications à la prochaine commission de suivi du Plan général d'urbanisme, où elles espèrent que la réservation de terrains pour le logement protégé sera abordée. La pression sociale croît à mesure que les prix s'envolent, et l'écart entre ceux qui bénéficient du boom et ceux qui le subissent se creuse chaque trimestre. Les 8,2 millions d'euros de plus-value sont, dans ce contexte, la mesure exacte d'une prospérité qui n'arrive pas à tous de manière égale.

Location touristique : l'expulsion silencieuse

La calle Real, l'axe qui traverse le centre historique d'Almuñécar, ne sent plus le ragoût du mardi. Elle sent l'eau de Javel des entreprises de nettoyage express qui entrent et sortent chaque samedi avec les valises des hôtes. Ce changement n'est pas une simple perception des habitants : c'est une statistique. Le Registre du Tourisme d'Andalousie recense déjà plus de 3 200 logements touristiques dans la commune, soit 12 % de plus qu'en 2024. Ce chiffre, à lui seul, dessine déjà une carte de la pression, mais c'est le rapport « Costa Tropical 2025 » qui révèle la fracture : dans le centre historique, 40 % des appartements sont désormais des locations touristiques ou des résidences secondaires. Quatre portes sur dix ne répondent pas à un voisin, elles répondent à une réservation.

La mécanique de l'expulsion n'est pas bruyante. Il n'y a pas d'expulsions avec concours de la force publique devant l'église, ni de banderoles aux balcons. C'est une opération chirurgicale sur les prix. Les loyers de longue durée ont augmenté de 25 % en deux ans. Un appartement de deux pièces dans le quartier de La Caleta, qui se louait 450 euros en 2023, ne descend plus aujourd'hui sous les 600 euros. Les salaires, ancrés dans le secteur des services et l'agriculture sous serre, n'ont pas suivi. Un serveur à Almuñécar gagne en moyenne 1 100 euros par mois. Le calcul est simple : 55 % du salaire part dans un logement qui, il y a deux ans, en représentait 40 %.

La plateforme « Stop Desahucios Almuñécar » a documenté cette année 15 cas de familles qui ont dû quitter leur foyer pour ne pas pouvoir assumer les hausses. Ce ne sont pas des chiffres de Madrid ou de Barcelone, ce sont des chiffres d'une commune de 27 000 habitants recensés qui triple sa population en été. Le problème n'est pas nouveau, mais la vitesse de la transformation, elle, l'est. La conversion d'appartements en hébergements touristiques est passée d'une opportunité pour le petit propriétaire au statut de secteur dominant de la gestion immobilière locale.

| Indicateur | 2023 | 2025 | Variation | |-----------|------|------|-----------| | Logements touristiques enregistrés | 2 857 | 3 200 | +12 % | | Loyer mensuel moyen (2 pièces, centre historique) | 480 € | 600 € | +25 % | | % d'appartements touristiques dans le centre historique | 31 % | 40 % | +9 pts | | Salaire moyen secteur des services | 1 080 € | 1 100 € | +1,8 % | | Familles expulsées documentées (annuel) | 6 | 15 | +150 % |

Les données du rapport « Costa Tropical 2025 » ne laissent aucune place à l'ambiguïté : l'offre de location traditionnelle a diminué de moitié dans le centre historique au cours des cinq dernières années. Les propriétaires argumentent que la rentabilité de la location touristique triple celle de la location conventionnelle. Un appartement dans la zone de Puerta del Mar peut générer 1 800 euros bruts par mois en haute saison avec des réservations hebdomadaires, contre 550 euros pour un contrat annuel. La différence est si abyssale que la décision économique semble rationnelle. Le problème, c'est que la somme de décisions rationnelles individuelles produit un résultat collectif irrationnel : un village qui expulse ses travailleurs.

La mairie adjointe à l'Urbanisme, interrogée par ce journal, insiste sur le fait que la réglementation andalouse limite les licences et que des inspections sont en cours. Mais les données du registre lui-même contredisent ce discours : une croissance annuelle de 12 %, ce n'est pas un filet, c'est une avalanche. Et les inspections, selon des sources syndicales, se concentrent sur l'absence de licence d'activité, et non sur l'impact social de la conversion. Le moratoire que certaines communes andalouses ont adopté pour les nouvelles licences touristiques n'est pas arrivé à Almuñécar.

L'effet domino se ressent dans les écoles. Les inscriptions à l'école primaire CEIP San Miguel, la plus proche du centre historique, ont chuté de 18 % en trois ans. Les jeunes familles sont parties vivre dans des communes de l'intérieur comme Ítrabo ou Jete, où le loyer descend à 350 euros, et font le trajet quotidien en voiture. L'école perd des élèves, la rue perd de la vie, et le village se transforme en décor pour le visiteur. Les commerces de proximité, ceux qui ne vendent ni souvenirs ni glaces, ferment les uns après les autres. La boucherie de la calle Real, ouverte depuis 1982, a baissé le rideau en septembre. Le propriétaire, qui a demandé à ne pas être identifié, l'a résumé en une phrase : « Mes clients ne vivent plus ici ».

La plateforme citoyenne a présenté des observations au nouveau Plan Général d'Urbanisme, toujours en phase d'instruction, pour que le centre historique soit déclaré zone tendue et que la conversion de logements en hébergements touristiques soit limitée. La proposition, soutenue par le défenseur du peuple andalou, dort dans un tiroir de la mairie. Pendant ce temps, les plateformes numériques de location touristique continuent d'ajouter des annonces. Au dernier trimestre 2025, 214 nouveaux logements touristiques ont été enregistrés dans la commune. Le rythme ne s'arrête pas.

Il y a un détail que les rapports techniques ne capturent pas. Dans l'immeuble de la calle Río Verde, près de la promenade maritime, sur les 24 appartements qui le composent, 17 sont annoncés sur des plateformes numériques. Les sept autres sont occupés par des résidents permanents. Le gardien, qui y travaille depuis 2019, raconte qu'il ne connaît plus ceux qui entrent et sortent. « Avant, je connaissais le nom de tous les enfants qui descendaient dans la cour. Maintenant, je ne vois que des valises à roulettes. » Cette phrase n'est pas une anecdote, c'est la synthèse d'un processus qui n'apparaît ni dans les statistiques de l'emploi ni dans les bilans municipaux : la disparition silencieuse de la communauté.

La location touristique n'est pas la seule responsable de la hausse des prix, mais elle en est le catalyseur. La combinaison des résidences secondaires d'étrangers, qui achètent au comptant, et de l'offre touristique de courte durée, a réduit le parc de logements disponibles pour les résidents à des minimums historiques. Le recensement de 2025 enregistre 14 200 logements vides dans la commune, la plupart entre les mains de propriétaires qui ne les mettent pas en location par crainte des impayés ou parce qu'ils les réservent pour un usage saisonnier. Le paradoxe est cruel : il y a plus de maisons vides que jamais et moins de logements accessibles que jamais.

Les 15 cas documentés par « Stop Desahucios » ne sont que la partie émergée de l'iceberg. La plateforme reconnaît qu'elle ne s'occupe que de ceux qui viennent la voir, et que de nombreux sinistrés ne portent pas plainte par honte ou par méconnaissance de leurs droits. Les cas suivent un schéma : des contrats d'un an non renouvelés parce que le propriétaire annonce le logement sur une plateforme touristique, des hausses de 150 euros d'un coup lors du renouvellement, ou la vente directe de l'appartement à un fonds d'investissement qui le transforme en hébergement de luxe. Dans deux des cas documentés, les familles ont fini dans des logements insalubres en périphérie, dans des hangars reconvertis sans certificat d'habitabilité.

La mairie, dans son rapport annuel, met en avant l'augmentation des recettes de la taxe de séjour et la création d'emplois dans le secteur. Les données sont exactes, mais incomplètes. La taxe de séjour a apporté 1,2 million d'euros aux caisses municipales, soit 30 % de plus que l'année précédente. L'emploi dans l'hôtellerie-restauration a augmenté de 8 %. Ce qui n'apparaît pas dans le rapport, c'est le coût social : la perte de population jeune, la fermeture des commerces traditionnels, la pression sur les services publics des communes voisines qui accueillent les travailleurs expulsés. L'équilibre entre le béton qui ne cesse de pousser et les gens qui s'en vont est le grand déséquilibre d'Almuñécar en 2025. Et aucun rapport ne le quantifie.

Le paysage qui s'efface : des grues face à la mer

La première fois qu'on le voit depuis les airs, le contraste ne souffre aucune nuance. Les images satellite que gère l'association écologiste El Pinar, comparant les étés 2015 et 2025, dessinent une tache grise qui avance sur le vert comme une marée lente mais implacable. En dix ans, la commune a perdu 8 % de sa surface agricole. Ce ne sont ni des terres en friche ni des terres stériles ; ce sont les derniers terrasses de chérimoliers et d'avocatiers qui résistaient entre l'autoroute et la mer, dévorés par la géométrie des grues et du béton.

La loi sur le littoral de 1988 a établi un régime de protection pour le domaine public maritime-terrestre qui, en théorie, protégeait la première ligne contre la spéculation. La théorie, cependant, s'est peu à peu adaptée à la pratique. Tout au long de 2025, la mairie d'Almuñécar a instruit et approuvé 14 nouveaux programmes résidentiels sur des terrains qui figuraient jusqu'à très récemment au catalogue municipal comme terrains agricoles. Ce ne sont ni des villas isolées ni des rénovations de logements existants : ce sont des complexes d'appartements, certains de plus de 60 unités, qui s'élèvent à moins de 500 mètres de la ligne de pleine mer.

Le cas le plus flagrant, et celui qui a déclenché toutes les alarmes, se situe à El Cerrogordo. Sur une colline qui a servi pendant des décennies de pâturage et de belvédère naturel vers le Peñón del Lobo, les engins de chantier ont ouvert une plateforme de 14 000 mètres carrés. Pour ce faire, selon la plainte déposée par El Pinar auprès de la Consejería de Sostenibilidad y Medio Ambiente, plus de 200 spécimens d'espèces autochtones ont été abattus : des caroubiers centenaires, des oléastres et des palmiers nains qui faisaient partie de l'écosystème méditerranéen originel de la côte de Grenade. La réponse du promoteur, reprise dans le rapport d'observations, soutient que les arbres ont été « transplantés » dans un espace vert attenant. Les écologistes apportent des photographies datées et géolocalisées des troncs empilés près de la décharge.

La transformation n'est pas seulement chromatique. Le paysage qui s'efface entraîne avec lui un système productif et social qui soutenait le territoire. Les données de l'Observatoire agroalimentaire de la province, croisées avec le cadastre, révèlent l'ampleur du changement :

| Indicateur | 2015 | 2025 | Variation | |-----------|------|------|-----------| | Surface agricole cultivée (ha) | 1 240 | 1 141 | -8,0 % | | Programmes résidentiels approuvés en première ligne | 2 | 14 | +600 % | | Terrain agricole reclassé (ha) | 0 | 18,5 | — | | Spécimens autochtones abattus (El Cerrogordo) | 0 | 214 | — | | Logements touristiques enregistrés | 1 150 | 2 380 | +107 % |

Le tableau ne raconte pas toute l'histoire, mais il indique la direction. Tandis que la surface agricole diminue, le nombre de logements à usage touristique a doublé sur la même période. Le sol qui nourrissait auparavant la population locale — et une bonne partie de l'Europe en saison d'exportation — est désormais destiné à héberger le visiteur en quête de soleil et de piscine. L'équation est simple : chaque hectare de chérimoliers qui disparaît équivaut à environ 40 lits supplémentaires sur le marché locatif de vacances.

Le processus de reclassement a suivi une mécanique récurrente que les techniciens municipaux connaissent bien. Un propriétaire privé demande la modification ponctuelle du Plan général d'urbanisme (PGOU) pour un terrain classé non constructible. La mairie instruit la demande, la soumet à enquête publique et, dans un délai qui dépasse rarement huit mois, l'approuve en séance plénière avec l'avis favorable des services juridiques. La Junta de Andalucía, qui devrait superviser la légalité de ces modifications, n'a émis en 2025 qu'une seule demande de suspension pour Almuñécar, et c'était pour un vice de forme dans la documentation, non pour le fond du reclassement.

Les habitants du secteur d'El Cerrogordo, ceux qui restent encore, décrivent le processus avec un mélange de résignation et de colère contenue. Les exploitations de leurs grands-parents, celles qu'ils irriguaient avec les eaux du río Verde, sont devenues des parcelles clôturées avec des panneaux « À vendre » ou, pire encore, des chantiers à moitié terminés à l'arrêt depuis des mois faute de permis définitif. La spéculation n'attend pas les autorisations ; elle achète le terrain, le défriche, monte la structure, puis négocie la régularisation avec l'administration. C'est un schéma qui se répète sur tout le littoral andalou, mais qui a atteint à Almuñécar une intensité inusitée.

Le paradoxe, c'est que la loi sur le littoral elle-même, conçue pour protéger le littoral, est devenue un instrument de pression. Les terrains situés dans la servitude de protection — les 100 premiers mètres depuis le rivage — sont soumis à des restrictions sévères de construction. Mais au-delà de cette limite, la réglementation régionale autorise une densité de construction qui, ajoutée à la topographie accidentée de la commune, produit un effet d'écran visuel : les grues se voient depuis la plage, certes, mais aussi depuis l'autoroute, depuis les belvédères et depuis tout point élevé de l'intérieur. Le paysage côtier, celui qui vendait la carte postale des années 80, n'existe plus. Ce qui reste, c'est une succession d'immeubles d'appartements avec piscine commune, entrecoupés de terrains vagues qui attendent leur tour.

Le rapport d'El Pinar, présenté en décembre au Défenseur du peuple andalou, quantifie le préjudice en termes écologiques : la perte de ces 214 spécimens autochtones entraîne la disparition d'un habitat pour au moins 37 espèces d'oiseaux et 12 de reptiles qui avaient à El Cerrogordo leur refuge. Mais le préjudice paysager, celui qui ne peut pas se mesurer en unités, est celui qui fait le plus mal à ceux qui se souviennent de l'Almuñécar d'avant. Celle qui avait un profil reconnaissable depuis la mer, avec les versants verts descendant jusqu'au rivage. Maintenant, depuis la plage de San Cristóbal, la vue vers l'ouest est un horizon de grues et d'échafaudages qui ne cesse de s'étendre.

La question qui flotte dans l'air, et à laquelle aucun responsable politique n'a encore voulu répondre, est de savoir jusqu'où ira la brique. Le PGOU en vigueur, approuvé en 2008 et jamais révisé en profondeur, contient encore des poches de terrain constructible non aménagé qui totalisent plus de 40 hectares. Si le rythme de 2025 se maintient, la surface agricole de la commune pourrait se réduire encore de 5 % au cours des cinq prochaines années. Le paysage qui s'efface n'a pas de retour en arrière ; le béton, une fois coulé, ne se retire pas.

La plage comme marchandise : privatisation subtile

Le soleil d'août calcine le sable de San Cristóbal à deux heures de l'après-midi, mais l'accès à la mer n'est plus une question de marche. Il faut contourner des rangées de transats alignés comme les pièces d'un échiquier, chacun avec son parasol payant, chacun avec son numéro. Le rapport Costa Tropical 2025, élaboré par la plateforme citoyenne Playas Abiertas, documente que la mairie d'Almuñécar a accordé au cours de l'année 12 nouvelles autorisations pour des chiringuitos et des zones de transats, soit 30% de plus que l'exercice précédent. Le chiffre n'est pas anodin : il répond à une stratégie d'exploitation intensive du littoral qui s'est accélérée au cours des douze derniers mois.

Les données de la Démarcation des Côtes de Grenade confirment la tendance. L'occupation du domaine public maritime-terrestre dans la commune sexitane a augmenté de 15% au cours de 2025, atteignant 4,2 hectares concédés à des usages privatifs. Traduit en mètres linéaires de côte, cela signifie que plus de 1 800 mètres de plage — sur les quelque 8 kilomètres que totalisent les criques et les étendues de sable de la commune — sont désormais sous concession administrative. Ce chiffre dépasse de loin la moyenne andalouse, qui se situe à 11% d'occupation, et place Almuñécar parmi les cinq communes côtières de la communauté ayant la plus forte pression privatisatrice sur son littoral.

| Indicateur | Almuñécar 2024 | Almuñécar 2025 | Variation | |-----------|---------------|---------------|-----------| | Concessions de chiringuitos et transats | 40 | 52 | +30% | | Surface occupée (hectares) | 3,65 | 4,2 | +15% | | Mètres linéaires de côte concédée | 1 560 | 1 830 | +17,3% | | Occupation moyenne andalouse | — | 11% | — | | Occupation à Almuñécar | — | 22,8% | — |

La mécanique de la privatisation n'est pas brutale. Il n'y a ni barrières ni gardiens de sécurité. Elle est plus subtile : les terrasses des chiringuitos s'étendent chaque saison de quelques mètres au-delà de ce qui est autorisé, les transats sont installés avant l'aube et retirés après le coucher du soleil, et l'espace libre entre le rivage et le premier obstacle se rétrécit jusqu'à devenir un couloir d'à peine trois mètres. Les habitants de La Herradura, le hameau côtier de la commune, dénoncent depuis des mois que sur la plage de La Marina, la plus fréquentée du secteur, il est matériellement impossible d'étendre une serviette sans empiéter sur le périmètre d'une concession.

Les plaintes sont arrivées dans les registres municipaux. Au cours de l'été 2025, la mairie a reçu 47 écrits de particuliers et d'associations de quartier demandant la révision des limites des terrasses et la réduction du nombre de transats autorisés. La réponse de l'équipe municipale, présidée par la maire Trinidad Herrera, a été uniforme : les concessions génèrent de l'emploi, dynamisent le tourisme et apportent des revenus aux caisses publiques. Les chiffres dont dispose la municipalité étayent partiellement cette affirmation. Les redevances d'occupation du domaine public ont rapporté en 2025 un total de 1,2 million d'euros, soit 18% de plus que l'année précédente. Ce chiffre, cependant, pâlit face aux 20 millions d'euros que la mairie devra débourser en raison du jugement sur la convention d'urbanisme de 2005, qui a obligé à repenser le budget municipal.

Le conflit n'est pas nouveau, mais il a pris une dimension différente en 2025. L'approbation en juin du nouveau Plan d'Exploitation des Plages, qui élargissait de 25% la surface autorisable pour les terrasses et les transats, a déclenché toutes les alarmes. Le document, rédigé par la direction des Plages et approuvé avec les voix du Parti Populaire, établissait que les concessions pourraient occuper jusqu'à 40% de la surface de chaque plage en haute saison, un pourcentage qui dépasse la limite de 33% fixée par la Loi sur le Littoral pour les cas exceptionnels. L'opposition municipale, composée du PSOE et d'Izquierda Unida, a annoncé qu'elle contesterait le plan devant le Tribunal Supérieur de Justice d'Andalousie, mais entre-temps, les nouvelles autorisations ont continué d'être instruites.

L'effet sur l'usage citoyen des plages est mesurable. Une étude de l'Université de Grenade, commandée par la plateforme Playas Abiertas et présentée en octobre, a quantifié l'espace libre effectif par usager sur les plages urbaines d'Almuñécar pendant le mois d'août. Le résultat : 2,3 mètres carrés par personne sur la plage de San Cristóbal, contre les 4,1 mètres carrés recommandés par l'Organisation Mondiale de la Santé pour un usage récréatif sûr et confortable. Sur la plage de Puerta del Mar, la plus petite de la commune, le chiffre s'effondre à 1,8 mètre carré. La densité n'est pas due uniquement à l'affluence des baigneurs ; les zones délimitées par les concessions réduisent l'espace praticable de 35% sur les deux plages.

Les chiringuitos, de leur côté, défendent leur rôle. L'Association des Entrepreneurs de Plages de la Costa Tropical soutient que les concessions ne génèrent pas seulement de l'emploi direct — ils estiment environ 300 postes de travail saisonniers — mais garantissent également des services essentiels comme le sauvetage aquatique, le nettoyage ou l'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. L'argument a une certaine base : les cahiers des charges des nouvelles concessions incluent des clauses de responsabilité sociale qui obligent les attributaires à maintenir l'environnement propre et à installer des passerelles accessibles. La réalité sur le sable, cependant, montre un respect inégal. Les inspections des Côtes réalisées pendant l'été ont dressé procès-verbal de 14 infractions pour excès d'occupation sur les terrasses des chiringuitos, la plupart d'entre elles sur la plage de Velilla et aux abords du Peñón del Santo.

Le débat de fond n'est pas de savoir si les chiringuitos doivent exister. C'est de savoir si la plage, un bien domanial protégé par la Constitution, peut continuer à céder de l'espace en échange de redevances sans que personne n'évalue le coût social. Les rapports techniques dont dispose la Démarcation des Côtes indiquent que le littoral d'Almuñécar a perdu 12% de sa surface utile de baignade depuis 2019, non pas à cause de l'érosion — qui existe aussi — mais à cause de la somme des concessions, des épis rocheux et des ouvrages de défense. Chaque nouvelle autorisation, chaque agrandissement de terrasse, chaque rangée supplémentaire de transats réduit l'espace commun. Et l'espace commun, sur une côte aussi densément urbanisée que celle de Grenade, est une ressource finie qui ne se récupère pas.

La pression citoyenne a obtenu de petites victoires. En septembre, un rassemblement convoqué par Playas Abiertas a réuni environ 200 personnes sur la plage de San Cristóbal pour protester contre l'extension des concessions. La maire n'y a pas assisté, mais deux conseillers municipaux de l'opposition, eux, y étaient. La mairie a répondu quelques jours plus tard par un communiqué annonçant la création d'une table de travail sur le littoral, avec la participation des habitants, des entrepreneurs et des techniciens municipaux. La table s'est réunie deux fois depuis, sans accords concrets. Pendant ce temps, les travaux d'un nouveau chiringuito sur la plage du Tesorillo, la dernière grande crique vierge de la commune, avancent à bon rythme. La grue est visible depuis la promenade maritime.

Voisins sans voix : la machine du silence

Les procès-verbaux des réunions du conseil de gouvernement d'Almuñécar pour 2025 occupent 1 847 feuillets. Trente-quatre permis de construire y ont été approuvés. Dans aucun d'entre eux ne figure l'intervention d'une association de quartier. Pas une seule demande de parole enregistrée, aucune objection lue à voix haute, aucun représentant citoyen convoqué à la table. Le mécanisme est simple : les décisions sont prises au sein de l'organe exécutif, non en séance plénière, et la séance plénière, lorsqu'elle arrive, ne décide plus rien.

La plateforme « Almuñécar Habitable » a présenté au cours de l'année huit objections à autant de projets urbains. Les huit ont été rejetées. Non pour des raisons techniques, selon les écrits de réponse, mais pour « défaut de légitimation active » ou pour « tardiveté de la présentation », deux formules administratives qui fonctionnent en pratique comme un blindage. Le rapport « Costa Tropical 2025 », élaboré par un collectif d'architectes et de sociologues de l'Université de Grenade, recueille le témoignage d'une habitante du quartier de La Carrera qui résume la perception générale : « Les consultations publiques sont une pure formalité. Tu arrives, tu signes, tu parles, et le mois suivant tu vois la pelleteuse. »

| Indicateur de participation citoyenne (2025) | Almuñécar | Motril | Salobreña | |---------------------------------------------|-----------|--------|-----------| | Permis de construire approuvés en conseil de gouvernement | 34 | 41 | 12 | | Objections citoyennes présentées | 8 | 23 | 17 | | Objections acceptées | 0 | 9 | 6 | | Séances plénières avec intervention de riverains enregistrée | 0 | 4 | 7 | | Consultations publiques préalables aux permis majeurs | 0 | 3 | 5 |

La comparaison avec les municipalités voisines ne souffre aucune nuance. Motril, avec une pression urbaine similaire, a accepté neuf objections. Salobreña, avec la moitié de la population, a tenu sept séances plénières avec une participation citoyenne effective. Almuñécar : zéro. La différence n'est pas le fruit du hasard : elle répond à une structure de gestion qui a transformé l'information en bien rare et la participation en simulacre.

La procédure habituelle, selon la documentation interne à laquelle ce journal a eu accès, suit un schéma invariable. Le promoteur présente le projet au registre municipal. Le bureau technique émet un rapport favorable. Le conseil de gouvernement l'approuve lors d'une séance qui dure en moyenne 18 minutes. L'annonce au bulletin officiel est publiée avec un préavis minimal de 15 jours, le délai légal, mais sans que la mairie effectue aucune notification directe aux collectifs concernés. Lorsque les habitants l'apprennent, le délai d'objection a déjà expiré ou est sur le point de le faire.

Le rejet des objections présentées par « Almuñécar Habitable » suit un schéma tout aussi systématique. Dans cinq des huit cas, la mairie a fait valoir que les opposants ne justifiaient pas d'« un intérêt direct » dans le périmètre concerné, une interprétation restrictive de la loi que les services juridiques de la plateforme jugent contraire à la jurisprudence du Tribunal suprême. Dans les trois autres cas, la tardiveté a été invoquée, alors même que les écrits portaient le cachet d'enregistrement avec une date antérieure à la clôture du délai.

Le résultat est un désert participatif. Les associations de quartier d'Almuñécar sont passées de 14 actives en 2015 à 3 aujourd'hui, selon le recensement municipal. Celles qui survivent le font grâce au bénévolat et avec des ressources minimales. Aucune d'entre elles ne dispose de conseil juridique propre. Aucune n'a reçu de subvention municipale au cours des trois dernières années. La seule qui a maintenu une activité constante, « Almuñécar Habitable », fonctionne avec les cotisations de ses 120 adhérents et le travail pro bono de deux avocats.

La machine du silence a également une composante spatiale. Les réunions du conseil de gouvernement se tiennent dans un salon du bâtiment municipal sans accès direct depuis la rue. Il n'y a pas de système de sonorisation extérieure. Elles ne sont pas retransmises en streaming, contrairement à ce qui se fait à Motril depuis 2023. Les procès-verbaux sont publiés sur le site web municipal avec un retard moyen de 47 jours, alors que le délai légal est de 15. À ce moment-là, les travaux ont déjà commencé.

Le rapport « Costa Tropical 2025 » documente un cas paradigmatique. En mars, le conseil de gouvernement a approuvé le permis pour un complexe de 48 logements sur le cerro Gordo, une zone de haute valeur paysagère. L'association de quartier du noyau de La Herradura a présenté des objections fondées sur le rapport d'impact environnemental, qui signalait des risques de glissement de terrain. La mairie les a rejetées en 11 jours ouvrables, sans demander aucun rapport complémentaire. En juin, une pluie torrentielle a provoqué un glissement de terrain sur la parcelle voisine. Les travaux se poursuivent.

La question qui flotte dans les conversations des habitants dans les bars de la calle Real n'est pas de savoir si le modèle va changer, mais combien cela coûtera qu'il change. Les 20 millions de l'arrêt du TSJA concernant la convention de 2005 ont tendu les comptes municipaux jusqu'à la limite. La dette conditionne tout investissement en matière de participation, de transparence, de services. Mais elle a aussi ouvert une brèche : de plus en plus de voix, même au sein de la mairie elle-même, commencent à souligner que le coût de ne pas écouter est plus élevé que celui d'écouter.

Pour l'instant, la machine continue de fonctionner. Les permis sont approuvés. Les objections sont rejetées. Les procès-verbaux sont publiés en retard. Et la ville se construit dans le dos de ceux qui l'habitent.

La Herradura : le miroir de la discorde

La baie qui a conquis les marins phéniciens et qui figure aujourd'hui sur les cartes postales est, depuis douze mois, l'épicentre d'une contradiction qui se mesure en mètres cubes de béton et en gouttes d'eau potable. La Herradura, le hameau le plus emblématique d'Almuñécar, concentre 40 % des nouveaux permis de construire de la municipalité en 2025. Ce chiffre, extrait du registre municipal, ne reflète pas la tension qui bouillonne dans ses ruelles étroites, où le murmure de la mer rivalise avec le grondement des excavatrices.

L'épicentre du mécontentement se situe à Los Berengueles, une bande de terrain qui donne sur le Peñón del Santo et qui accueille le projet d'un macro-complexe de 200 logements. La plateforme citoyenne qui s'est formée autour de cette initiative a réussi à rassembler 3 000 signatures contre le projet, un nombre qui prend toute sa dimension lorsqu'on le confronte au recensement réel du hameau. Et c'est ici que le miroir s'embue : La Herradura a perdu 10 % de sa population recensée au cours des cinq dernières années, selon le rapport « Costa Tropical 2025 ». Les résidents permanents s'en vont ; les grues, elles, ne cessent de tourner.

| Indicateur | La Herradura (2020) | La Herradura (2025) | Variation | |-----------|---------------------|---------------------|-----------| | Population recensée | 12 480 | 11 232 | -10,0 % | | Logements construits (cumul) | 8 150 | 8 950 | +9,8 % | | Nouveaux permis de construire (2025) | — | 34 (municipalité) | 40 % dans le hameau | | Places hôtelières et hébergements touristiques | 1 200 | 1 850 | +54,2 % | | Consommation moyenne d'eau (litres/habitant/jour) | 210 | 265 | +26,2 % |

Les chiffres dessinent un paradoxe inconfortable. Alors que le nombre d'habitants enregistrés diminue, le parc de logements augmente de près de 10 % sur la même période de cinq ans. Les techniciens municipaux trouvent l'explication dans un phénomène déjà baptisé « la seconde résidence de luxe » : les nouvelles promotions ne visent pas le voisin de toujours, mais l'acheteur nordique ou centreeuropéen qui occupe sa propriété trois mois par an. Le résultat est un village qui se vide de son identité tout en se remplissant de volets baissés.

Le réseau d'assainissement de La Herradura, conçu pour une population qui n'a jamais atteint le niveau actuel, fonctionne à la limite de sa capacité depuis des années. Les épisodes de rejets incontrôlés en mer, que la Consejería de Medio Ambiente a sanctionnés à deux reprises en 2025, ne sont que la partie visible d'un problème structurel. Les habitants dénoncent le fait que les canalisations, installées dans les années quatre-vingt, ne peuvent absorber ni le débit actuel ni, encore moins, celui que généreront les 200 nouveaux logements de Los Berengueles. L'argument n'est pas nouveau, mais il devient urgent lorsqu'on constate que le projet ne prévoit pas d'extension du réseau de collecteurs.

L'accès routier au hameau est un autre front ouvert. La route qui relie La Herradura au centre d'Almuñécar, la GR-5202, supporte un trafic qui double sa capacité de conception pendant les mois d'été. Les embouteillages de juillet et d'août ne sont pas une anecdote, mais la constatation que les infrastructures routières n'ont pas suivi le rythme de la fièvre constructrice. Le rapport technique qui accompagne le projet de Los Berengueles consacre trois pages à justifier que l'impact sur la mobilité sera « acceptable », mais omet toute mention de la nécessité d'élargir la voie ou de créer un accès alternatif.

La plateforme citoyenne, loin d'être un groupe symbolique, a réussi à articuler un discours qui transcende le local. Ses porte-parole ont comparu devant la Commission d'Urbanisme du Parlement andalou et ont demandé l'intervention du Défenseur du Peuple. Les 3 000 signatures, déposées au registre de la mairie d'Almuñécar en octobre dernier, dorment désormais dans quelque tiroir de la consejería d'Urbanisme. La réponse officielle, filtrée par un communiqué municipal, insiste sur le fait que le projet respecte « scrupuleusement » la légalité urbanistique en vigueur. L'affirmation, techniquement correcte, n'aborde pas la question de fond : la légalité en vigueur est-elle adaptée à un territoire qui a vu sa population recensée diminuer tandis que son empreinte écologique s'étend ?

Le phénomène n'est pas exclusif à La Herradura, mais il y acquiert une netteté qui en fait le miroir de toute la comarque. La Costa Tropical assiste à un processus de substitution démographique silencieuse : les jeunes qui ne trouvent pas de logement abordable émigrent vers l'intérieur, tandis que les nouvelles constructions se vendent comme des petits pains à des investisseurs étrangers qui ne mettront jamais les pieds dans le hameau en dehors du mois d'août. Les données du registre continu, publiées par l'INE en décembre, confirment la tendance : la tranche d'âge des 25 à 40 ans a chuté de 18 % à La Herradura depuis 2020. Ce sont ceux qui sont partis ; ceux qui arrivent, quand ils arrivent, ont plus de 55 ans et un compte en banque en Suisse.

La question qui flotte au-dessus de la baie, tandis que les grues de Los Berengueles dessinent des silhouettes impossibles contre le coucher de soleil, est de savoir si le modèle a une date de péremption. Les techniciens consultés pour ce rapport s'accordent à dire que le réseau d'assainissement s'effondrera définitivement si le projet est exécuté dans son intégralité. L'eau, cette ressource rare que la Costa Tropical connaît bien, est l'autre facteur limitant. L'usine de dessalement d'Almuñécar, qui fonctionne depuis des années à mi-régime, n'a pas la capacité d'absorber une augmentation de la demande équivalente à 200 nouveaux logements occupés, même si ce n'est que de façon saisonnière.

Pendant ce temps, la plateforme citoyenne prépare de nouvelles mobilisations. Les 3 000 signatures ne sont que le début, préviennent-ils. La Herradura, qui doit son nom à la forme de sa baie, est devenue le miroir où se reflète une discorde qui n'est pas seulement urbanistique, mais existentielle : quel village veut-on être, pour qui construit-on et au prix de quoi paie-t-on le progrès ? Les réponses, pour l'instant, sont écrites par les excavatrices.

Eau et ciment : l'équation impossible

Le robinet de la résidence Punta de la Mona crache un filet d'eau brunâtre à huit heures du matin le 15 août. La scène se répète dans une demi-douzaine d'immeubles d'appartements entre La Herradura et le centre d'Almuñécar. Ce n'est pas une panne : c'est la chronique d'un effondrement annoncé que les rapports officiels de la Junta de Andalucía consignent depuis l'été 2023, date à laquelle ont été décrétées les premières restrictions nocturnes à l'arrosage et au remplissage des piscines privées.

L'aquifère de Río Verde, principale source d'approvisionnement de la commune, fonctionne à 78 % de sa capacité théorique pendant les mois de juillet et août. Les données du Système d'Information sur l'Eau de l'Andalousie (SIRENA) confirment que le niveau piézométrique des puits de captage a baissé de 4,3 mètres par rapport à la moyenne historique de la dernière décennie. Pendant ce temps, les engins de chantier ne s'arrêtent pas : la mairie a visé 1 200 nouveaux logements entre janvier et décembre 2025, selon le rapport Costa Tropical 2025 élaboré par la Confédération Hydrographique du Sud, sans qu'un seul mètre de canalisation d'approvisionnement ait été ajouté sur la même période.

| Indicateur | 2019 | 2023 | 2025 | Variation | |-----------|------|------|------|-----------| | Logements approuvés (par an) | 340 | 610 | 1 200 | +253 % | | Consommation d'eau/habitant/jour (août) | 210 litres | 410 litres | 630 litres | +200 % | | Niveau de l'aquifère Río Verde (mètres) | 12,8 | 9,6 | 8,5 | -33 % | | Jours avec restrictions (haute saison) | 0 | 12 | 41 | — | | Réseau d'approvisionnement (km) | 87 | 87 | 87 | 0 % |

L'équation est simple à formuler et brutale dans ses conséquences : le recensement officiel de l'INE situe la population inscrite à 27 000 habitants, mais l'occupation réelle en août dépasse les 110 000 personnes. Chacune d'elles consomme, selon les compteurs de la régie municipale Aguas de Almuñécar, une moyenne de 630 litres par jour en haute saison — trois fois plus que la consommation domestique standard de 210 litres —. La somme arithmétique produit un déficit structurel de 2,1 hectomètres cubes qui est comblé par des camions-citernes privés et par la surexploitation des puits de secours d'El Cerval, une solution que les techniciens municipaux qualifient dans leurs rapports internes de « rustine avec date de péremption ».

Le rapport Costa Tropical 2025 documente une donnée qui aurait dû déclencher toutes les alarmes : la mairie a accordé des permis pour 1 200 nouveaux logements en 2025, le chiffre le plus élevé depuis le boom de 2007, tandis que le réseau d'approvisionnement reste figé à 87 kilomètres de canalisations, celles qui existaient déjà en 2019. La note technique du service d'Urbanisme, partiellement divulguée à la presse locale, avertit que l'approvisionnement s'effondrera de manière irréversible si le rythme actuel de construction se maintient : « La pression dans le réseau tombe sous le minimum opérationnel dans les secteurs 3 et 7 pendant 14 heures par jour en août. L'extension du réservoir de Cerro Gordo, budgétisée à 4,8 millions d'euros, n'est toujours pas mise en appel d'offres. »

Le paradoxe atteint son point le plus absurde sur l'avenue d'Andalousie, où une promotion de 48 logements de luxe avec piscine communautaire — visée en mars 2025 — est commercialisée avec le slogan « vivez face à la mer » tandis que les futurs acheteurs signent une clause additionnelle qui les oblige à installer des réservoirs d'eau individuels de 1 000 litres. Le promoteur, Inmobiliaria del Mediterráneo S.L., justifie la mesure dans la brochure d'information comme « une garantie d'approvisionnement en cas de coupures ponctuelles éventuelles ». Les techniciens municipaux appellent cela autrement : externaliser le problème vers le porte-monnaie de l'acheteur.

L'aquifère de Río Verde, qui alimente également les communes voisines d'Otívar et de Jete, présente un état chimique déficient selon le dernier contrôle de l'Agence de l'Environnement et de l'Eau d'Andalousie. Les niveaux de chlorures ont augmenté de 18 % au cours des deux dernières années, symptôme sans équivoque d'intrusion marine : l'eau de mer pénètre dans l'aquifère côtier en raison de la surexploitation. Les analyses de juin 2025 ont détecté 640 milligrammes de chlorure par litre dans le puits de captage de La Guardia, bien au-dessus de la limite recommandée de 250 milligrammes pour la consommation humaine. L'eau qui sort des robinets d'Almuñécar en plein mois d'août a un goût saumâtre que les habitants dénoncent depuis des années sur les réseaux sociaux sans que la mairie ait émis une seule note officielle à ce sujet.

La Junta de Andalucía, par l'intermédiaire de la Délégation Territoriale de l'Agriculture et de la Pêche, a adressé deux mises en demeure formelles au Consistoire de sexi (Almuñécar) au cours de l'année 2025 pour qu'il présente un plan de garantie hydrique justifiant les nouveaux permis. Toutes deux ont reçu des réponses sous forme de mémoires en défense qui se contentent de citer l'instruction d'un projet d'usine de dessalement — sans budget, sans emplacement et sans étude d'impact — comme solution future. Le silence administratif a été la réponse à la troisième demande, transmise en octobre.

Pendant que les bureaux municipaux accumulent les dossiers, la réalité s'impose dans les rues. Les arrêtés municipaux interdisent depuis 2023 l'arrosage des jardins entre 10 heures du matin et 8 heures du soir, mais la Police Locale a dressé 214 procès-verbaux pour infraction durant l'été 2025, la plupart dans des résidences de construction récente où les systèmes d'arrosage automatique fonctionnent avec des programmateurs qui ignorent la réglementation. Les piscines privées, symbole du statut estival sur la côte, sont devenues le champ de bataille : les habitants des résidences d'El Cerillo et de Las Palomas ont organisé des patrouilles citoyennes pour dénoncer ceux qui remplissent leurs bassins pendant la nuit, lorsque la pression de l'eau le permet sans déclencher l'alarme du compteur.

Le secteur touristique, moteur économique de la région, observe la crise avec une inquiétude croissante. Les hôtels quatre et cinq étoiles ont signé des contrats d'approvisionnement avec des entreprises privées de camions-citernes qui garantissent 50 000 litres par jour et par établissement à un coût de 3,2 euros le mètre cube — le double du tarif public —. Cette facture est répercutée directement sur le prix des chambres, qui ont augmenté en moyenne de 12 % en 2025, selon l'Association des Entrepreneurs de la Costa Tropical. L'équation eau-ciment a donc un troisième terme : le touriste qui paie la facture de la mauvaise gestion urbanistique.

Les techniciens municipaux consultés pour ce rapport s'accordent sur un diagnostic qu'aucun n'ose signer par écrit : la seule solution à moyen terme passe par un moratoire urbanistique d'au moins cinq ans, la construction urgente d'un deuxième réservoir régulateur et le raccordement au système d'approvisionnement du Consortium des Eaux de la Costa Tropical, qui alimente actuellement Motril et Salobreña mais qui n'a pas la capacité d'étendre son réseau jusqu'à Almuñécar sans un investissement de 12 millions d'euros. Aucune de ces mesures ne figure dans le programme électoral des partis qui se sont présentés aux municipales de 2023. Aucune n'apparaît non plus dans les budgets municipaux de 2025, approuvés avec les voix du Parti Populaire et l'abstention du PSOE local.

L'eau et le ciment continuent d'avancer dans des directions opposées. L'aquifère de Río Verde perd chaque année un mètre de niveau moyen, les canalisations atteignent trente ans de service sans renouvellement, et les grues continuent de dessiner le profil d'une côte qui se noie dans sa propre ambition. La prochaine fois qu'un touriste ouvrira le robinet de son appartement en août et n'obtiendra qu'un filet d'eau trouble, il devrait savoir que ce n'est pas une panne : c'est la conséquence logique d'une équation où le ciment gagne toujours et où l'eau perd toujours.

Le tourisme qui dévore le tourisme

Les chiffres dansent une contradiction parfaite. L'Observatoire Touristique de la Côte Tropicale a enregistré en 2025 une augmentation de 8% du nombre de visiteurs arrivés à Almuñécar. Ce chiffre, célébré dans les gros titres de la presse locale, cache le vertige du précipice : la durée moyenne de séjour s'est effondrée de 6,2 à 4,8 jours. Plus de monde, moins de temps. Plus de corps dans la rue, moins de nuits dans les hôtels. L'équation du tourisme qui dévore le tourisme.

Le phénomène a un nom et un prénom dans le rapport Costa Tropical 2025, élaboré par l'Université de Grenade et la Députation Provinciale. Le document dissèque un changement de modèle qui n'est pas nouveau, mais qui a accéléré son rythme au cours du dernier exercice. Le tourisme résidentiel de luxe, celui qui achète des logements face à la mer pour les utiliser deux semaines par an, est passé d'un simple complément à l'axe central de la croissance immobilière. Et ses effets sur l'emploi local sont dévastateurs.

| Indicateur | Tourisme hôtelier traditionnel | Tourisme résidentiel de luxe | |-----------|------------------------------|------------------------------| | Emplois créés pour 100 000 € investis | 3,5 | 1,2 | | Durée moyenne de séjour du visiteur (2025) | 6,2 jours | 4,8 jours | | Variation des visiteurs 2024-2025 | +8% | +8% | | Bénéficiaire principal des dépenses | Commerce local, hôtellerie-restauration, services | Grands propriétaires, promoteurs, fonds | | Impact sur le commerce de proximité | Élevé | Marginal |

Le tableau ne souffre aucune nuance. Chaque 100 000 euros investis dans un hôtel génère 3,5 emplois directs dans la région. La même somme destinée à une promotion de logements de luxe crée à peine 1,2 poste de travail. La différence n'est pas un caprice statistique : c'est la radiographie d'un tissu économique qui se dessèche de l'intérieur. Le serveur qui servait les tables en juillet ne trouve plus de contrat en septembre. La boutique d'artisanat qui vendait des souvenirs aux familles qui passaient une semaine entière voit désormais défiler des groupes de week-end qui consomment à peine un café.

Le rapport Costa Tropical 2025 est sans appel dans ses conclusions : le modèle actuel profite aux grands propriétaires fonciers et ne laisse qu'une marge résiduelle à l'économie locale. Les données de l'Observatoire Touristique confirment la tendance. L'arrivée de visiteurs augmente, mais la dépense par personne et par jour diminue. Les appartements touristiques haut de gamme, gérés par des plateformes numériques et des fonds d'investissement, ne génèrent pas l'activité économique que générait le tourisme hôtelier. Pas de blanchisserie qui facture, pas de restaurant qui remplit ses tables chaque soir, pas de réception qui embauche du personnel local.

Le paradoxe atteint son point le plus aigu aux mois de juillet et août. Les plages d'Almuñécar affichent une occupation complète. Les paillotes encaissent. Mais le bénéfice s'échappe par la porte dérobée des sièges sociaux des sociétés propriétaires, enregistrées à Madrid, Barcelone ou Luxembourg. L'argent entre et sort sans laisser de trace. L'économie locale devient un décor qui sert de toile de fond à une activité qui n'a plus besoin d'elle.

Le tourisme résidentiel de luxe présente une autre caractéristique qui le rend particulièrement pernicieux pour l'équilibre de la commune : son empreinte urbanistique est irréversible. Un hôtel peut fermer, se reconvertir, voire être démoli. Une promotion de logements de luxe, c'est pour toujours. Chaque nouveau développement urbanistique haut de gamme consomme du sol, de l'eau et des services publics, mais ne génère pas l'activité économique qui justifierait cet investissement en infrastructures. La mairie paie l'entretien des rues, l'éclairage public, la collecte des ordures. Les propriétaires des logements, qui y passent deux semaines par an, contribuent via la taxe foncière, mais le bilan final est déficitaire pour les caisses municipales.

Les données de l'Observatoire Touristique dessinent une courbe descendante que personne à la mairie ne veut voir. La durée moyenne de séjour de 4,8 jours est la plus basse de la dernière décennie. Et ce n'est pas un phénomène isolé : toute la Côte Tropicale souffre de la même tendance, bien qu'Almuñécar la subisse avec plus d'intensité en raison de sa dépendance au tourisme résidentiel. Les hôtels traditionnels, ceux qui offrent un emploi stable et une consommation locale, perdent du terrain année après année. Les promotions de luxe, qui génèrent à peine de l'emploi et dont les dépenses échappent au circuit local, gagnent du terrain.

Le rapport Costa Tropical 2025 propose une correction de cap qui, à ce jour, n'a aucune chance d'être appliquée. Il suggère de limiter les permis de construire de logements de luxe, de taxer les logements vacants et de promouvoir le tourisme de longue durée. Mais la machine urbanistique de la commune, celle qui a approuvé 34 permis de construire en 2025, continue de fonctionner avec la même logique qui a mené la commune là où elle est. La même logique qui a transformé la baie de La Herradura en champ de bataille entre riverains et promoteurs. La même logique qui a conduit devant les tribunaux les conventions urbanistiques signées en 2005.

La question qui flotte au-dessus d'Almuñécar est inconfortable : combien de temps peut tenir un modèle qui reçoit plus de visiteurs mais les retient moins longtemps, qui construit plus de logements mais génère moins d'emplois, qui encaisse plus mais redistribue moins ? Les données de l'Observatoire Touristique et du rapport Costa Tropical 2025 indiquent que la réponse est : moins de temps qu'il n'y paraît. Le tourisme qui dévore le tourisme n'est pas une métaphore. C'est une statistique qui se répète chaque année dans les rapports que personne ne lit et dans les conclusions que personne n'applique.

Pendant ce temps, les grues continuent d'élever des bâtiments face à la mer. Les brochures publicitaires promettent des paradis de luxe avec piscine à débordement et vue sur la Méditerranée. Les acheteurs, en majorité étrangers ou originaires d'autres provinces espagnoles, signent des contrats de réservation sans se demander quel emploi local leur investissement va générer. Et dans le centre historique d'Almuñécar, les boutiques de toujours ferment les unes après les autres, remplacées par des franchises de restauration rapide et des magasins de souvenirs qui ouvrent en juin et ferment en septembre.

Le cycle s'auto-alimente. Moins de durée de séjour signifie moins de consommation locale. Moins de consommation locale signifie moins de commerces. Moins de commerces signifie moins d'attrait pour le visiteur qui cherche une expérience authentique. Et moins d'attrait signifie que le seul tourisme qui reste est celui qui n'a pas besoin de commerce local : celui qui arrive avec sa carte de crédit internationale, séjourne dans sa propriété de luxe, consomme dans les restaurants des hôtels cinq étoiles et repart sans avoir laissé un seul euro dans le commerce de proximité.

Les données de l'Observatoire Touristique de la Côte Tropicale pour 2025 sont la photographie exacte de ce processus. 8% de visiteurs en plus. Une durée moyenne de séjour qui chute de 22%. Un emploi local qui se réduit. Des grands propriétaires qui multiplient leurs bénéfices. La photographie ne ment pas. La question est de savoir si quelqu'un à la mairie d'Almuñécar est prêt à la regarder.

Patrimoine en péril : le centre historique se vide

Les chiffres du registre municipal dessinent une fuite silencieuse. Le centre historique d'Almuñécar, ce labyrinthe de ruelles étroites qui grimpe depuis la Plaza de la Constitución vers le cerro de San Miguel, a perdu 15% de sa population inscrite au cours des dix dernières années. Les données de l'INE ne souffrent aucune nuance : tandis que la ville croît dans ses périphéries, le cœur historique se vide à un rythme d'environ 40 habitants par an. Les volets baissés en milieu d'après-midi ne sont plus l'exception, mais la norme dans des rues comme la Cuesta del Pino ou la calle Real.

Le paradoxe est insultant pour ceux qui résistent encore. Le centre a été déclaré Bien d'Intérêt Culturel en 1983, un titre qui protège ses remparts phéniciens, l'aqueduc romain et le tissu urbain médiéval, mais qui n'a pas servi à freiner l'hémorragie démographique ni la dégradation physique. Le rapport « Costa Tropical 2025 », élaboré par l'Observatoire du Territoire, documente que 60% des bâtiments du centre historique appartiennent désormais à des fonds d'investissement ou à de grands propriétaires. Ce ne sont pas des habitants. Ce sont des actifs. Et les actifs n'allument pas les lumières en hiver ni n'arrosent les géraniums des balcons.

L'association « Salvemos el Casco Antiguo » a recensé au cours de la dernière année une douzaine de bâtiments classés en état de ruine et, plus grave encore, cinq démolitions illégales exécutées tout au long de 2025. Le schéma se répète avec une précision chirurgicale : une propriété classée est achetée à prix soldé, laissée sans entretien pendant des mois, on attend que la pluie et l'abandon fassent leur travail, puis une « urgence » est invoquée pour justifier l'intervention. Le résultat est un terrain nu avec un permis pour un nouvel immeuble d'appartements touristiques.

| Indicateur | Centre historique (2015) | Centre historique (2025) | Variation | |---|---|---|---| | Population inscrite | 4 320 | 3 672 | -15% | | Bâtiments entre les mains de fonds/grands propriétaires | 22% | 60% | +38 points | | Bâtiments classés en ruine | 3 | 12 | +300% | | Démolitions illégales annuelles | 0 | 5 | +5 | | Logements destinés à la location touristique | 45 | 310 | +589% |

La comparaison avec d'autres centres historiques andalous est tout aussi révélatrice. Alors qu'à Úbeda ou Baeza la protection patrimoniale s'est accompagnée de politiques actives de réhabilitation et de logement public, à Almuñécar, la Junta de Andalucía n'a traité au cours de la dernière décennie que 14 dossiers de réhabilitation pour le centre, contre 89 chez la voisine Motril. La différence n'est pas un hasard : Motril a créé un bureau technique spécifique pour le centre historique en 2018. Almuñécar n'en a toujours pas.

La location touristique a agi comme catalyseur du désastre. Les 310 appartements touristiques recensés dans le centre représentent une augmentation de 589% par rapport à 2015. Chacun d'eux signifie, en pratique, l'expulsion d'une famille qui ne peut pas rivaliser avec les prix que les fonds peuvent payer pour l'achat de bâtiments entiers. Le prix moyen du mètre carré dans le centre est passé de 890 euros en 2020 à 1 450 euros en 2025, une augmentation de 63% qui ne correspond à aucune amélioration des services ni des bâtiments. On paie plus pour moins.

La dégradation n'est pas seulement esthétique. Le rapport technique municipal de 2025 sur l'état de conservation du centre avertit qu'au moins quatre des douze bâtiments classés en ruine présentent un risque structurel imminent. L'un d'eux, l'ancien Palais des Marquis del Cenete, rue Marqués, a perdu une partie de sa corniche en mars après un épisode de pluies. La mairie a installé un filet de protection et une barrière périmétrique. Huit mois plus tard, le filet est toujours là et le dossier de réparation dort dans quelque tiroir.

Les habitants qui restent décrivent un environnement de plus en plus hostile. Le bruit des travaux de réhabilitation à usage touristique est constant, mais les services de base se dégradent. La collecte des ordures a été réduite à trois jours par semaine dans le centre, selon la dénonciation de l'association de quartier lors du conseil municipal d'octobre. L'éclairage public présente des pannes récurrentes dans des rues comme la Cuesta del Aire, où les habitants demandent depuis plus d'un an le remplacement de plusieurs lampadaires grillés. La réponse municipale, consignée dans le procès-verbal du conseil, fut que « la viabilité technique est à l'étude ».

La spéculation ne connaît ni délais ni sensibilités. Les cinq démolitions illégales de 2025 ont été exécutées, selon l'association, de nuit ou pendant les week-ends, profitant de la faible présence policière dans le centre. La mairie a ouvert des procédures de sanction dans les cinq cas, mais aucune n'a abouti à une ordonnance de reconstruction. La réglementation andalouse de protection patrimoniale prévoit l'obligation de reconstruire ce qui a été démoli, mais son application pratique exige une volonté politique qui, jusqu'à présent, ne s'est pas manifestée.

Le cas le plus flagrant est celui de la maison numéro 12 de la calle San Sebastián, un bâtiment du XVIIIe siècle classé avec un degré de protection intégrale. Il a été démoli en août, en pleine haute saison, quand l'attention médiatique était centrée sur les plages. La plainte de « Salvemos el Casco Antiguo » est parvenue au parquet de l'environnement en septembre. Le dossier en est toujours au stade des diligences préliminaires. Pendant ce temps, la parcelle a été clôturée avec une bâche publicitaire d'une agence immobilière proposant « de nouveaux appartements avec vue sur la mer ».

L'hémorragie démographique a des conséquences qui dépassent le patrimonial. Le centre historique concentre 18% de la population de plus de 80 ans de la commune, selon le registre de 2025. Ce sont des personnes qui ont vécu toute leur vie dans ces rues et qui se retrouvent aujourd'hui avec leur pharmacie de référence fermée, le petit supermarché de la Plaza de la Iglesia transformé en boutique de souvenirs en 2023, et le centre de santé le plus proche à vingt minutes à pied, en montée. La solitude n'est pas comptabilisée dans les rapports d'urbanisme, mais elle pèse plus lourd que n'importe quelle statistique.

Les techniciens municipaux reconnaissent, en privé, que la situation est insoutenable. Le Plan Spécial de Protection du Centre Historique, approuvé en 2007, prévoyait la création d'une unité d'exécution pour la réhabilitation de 45 logements autour de la calle Real. Dix-huit ans plus tard, l'unité n'a pas été développée. Les propriétaires privés qui souhaiteraient réhabiliter se heurtent à un maquis administratif qui, selon l'association, peut allonger les démarches jusqu'à trois ans. Les fonds d'investissement, en revanche, disposent d'équipes juridiques qui accélèrent les permis en quelques mois.

La question qui plane sur le centre historique d'Almuñécar est de savoir si le BIC qui protège ses remparts servira à autre chose qu'à orner les brochures touristiques. La réponse, au vu des données, est non. Le patrimoine se vide, s'effondre et se vend. Et la ville, pendant ce temps, continue de regarder la mer.

La justice qui arrive trop tard : des jugements sans effet

Huit jugements définitifs depuis 2015. Huit décisions du Tribunal Supérieur de Justice d'Andalousie ordonnant de suspendre des travaux, d'annuler des permis de construire ou de démolir ce qui a été bâti. Le dossier disciplinaire d'Almuñécar en matière d'urbanisme n'est pas un cas isolé, mais une constante qui dessine un schéma préoccupant : la justice tranche, la mairie reporte et le temps transforme l'illégalité en fait accompli.

Le délai moyen d'exécution de ces jugements avoisine les trois ans. Un délai qui, en pratique, vide de son contenu la décision judiciaire. Lorsque la machine administrative se met en marche, les grues ont déjà terminé leur travail, les appartements ont des propriétaires et la démolition devient un problème social avant d'être un problème urbanistique.

Le rapport « Costa Tropical 2025 », élaboré par une plateforme de personnes concernées et de techniciens indépendants, chiffre le préjudice : cinq promotions immobilières illégales ont été vendues intégralement à des acheteurs qui réclament désormais des dommages et intérêts. Des familles qui ont signé des contrats d'arrhes, versé un acompte et reçu les clés de logements qui n'auraient jamais dû être construits. La justice arrive trop tard et les victimes sont les petits propriétaires, pas les promoteurs qui ont déjà encaissé.

| Concept | Quantité | Période | |----------|----------|---------| | Jugements pour irrégularités urbanistiques (TSJA) | 8 | 2015-2025 | | Délai moyen d'exécution municipale | 3 ans | — | | Promotions immobilières illégales vendues | 5 | Jusqu'en 2025 | | Acheteurs concernés par les promotions illégales | 142 | Estimation du rapport | | Amendes accumulées pour retard d'exécution | 1,2 M€ | 2020-2025 |

Le cas le plus flagrant est celui de la promotion de 34 logements dans le secteur de Cerro Gordo. Le jugement annulant le permis de construire a été rendu en mars 2019. La mairie a mis 28 mois à notifier la décision aux propriétaires. À ce moment-là, 31 des 34 logements étaient occupés. L'ordre de démolition n'est toujours pas exécuté à ce jour, et la municipalité invoque un manque de budget pour indemniser les résidents.

La mécanique se répète avec des variations mineures. Dans la résidence El Pinar, l'annulation du permis de construire est arrivée en 2021. Le recours de la municipalité devant le Tribunal Suprême, admis en instruction, a paralysé toute action pendant deux ans. Lorsque la haute juridiction a confirmé le jugement, l'immeuble d'appartements touristiques fonctionnait normalement depuis un an. Les clients qui occupent ses chambres chaque été n'ont pas connaissance qu'ils dorment dans un immeuble illégal.

Le manque de discipline urbanistique a un effet domino qui dépasse le cadre administratif. Les conservateurs des hypothèques consultés pour ce rapport confirment que les extraits cadastraux de ces promotions ne reflètent pas la situation judiciaire. Un acheteur moyen n'a aucun moyen de savoir que le logement qu'il visite est concerné par un jugement définitif de démolition. L'information existe, mais elle n'arrive pas jusqu'au citoyen.

La mairie d'Almuñécar a approuvé en 2025 une enveloppe de 400 000 euros pour la « régularisation des dossiers urbanistiques en attente ». Un montant dérisoire comparé aux 20 millions du jugement sur la convention de 2005, mais significatif dans son symbolisme : la municipalité reconnaît qu'elle a un problème de gestion, même si elle ne le chiffre pas dans sa totalité.

Les techniciens municipaux consultés pointent une cause structurelle : le manque de personnel spécialisé en discipline urbanistique. L'unité chargée de veiller à l'exécution des jugements compte deux fonctionnaires pour une commune qui s'étend sur plus de 27 kilomètres de côte et des dizaines de résidences dispersées. La charge de travail est impossible à assumer.

Pendant ce temps, les tribunaux administratifs de Grenade accumulent les recours contre l'inaction municipale. La voie pénale a également été explorée : le parquet de l'environnement a ouvert des enquêtes dans deux des huit affaires pour possible prévarication, bien qu'aucune n'ait abouti à un procès.

Le résultat est un paradoxe juridique : une justice qui met trois ans à s'exécuter équivaut à une justice qui n'arrive pas. Les délais procéduraux sont respectés, les jugements sont rendus, mais la machine administrative transforme chaque décision en lettre morte. Les petits propriétaires, ceux qui ont acheté de bonne foi, supportent le coût d'une illégalité qu'ils n'ont pas commise.

La solution n'est pas simple. La démolition de logements occupés génère un problème social de première ampleur. La régularisation urbanistique, de son côté, se heurte à la légalité en vigueur et aux rapports de la Junte d'Andalousie, qui s'est montrée particulièrement intransigeante ces dernières années contre toute tentative de blanchir ce qui a été construit illégalement.

Pendant que la mairie décide de ce qu'elle va faire, les promotions restent debout, les acheteurs continuent de payer leurs crédits immobiliers et les jugements continuent de prendre la poussière dans les archives municipales. La justice arrive trop tard, mais elle n'arrive pas seule : elle arrive avec un coût économique que finissent par payer ceux qui ont le moins de responsabilité dans ce gâchis.

Alternatives à la brique : des voix proposent un autre modèle

La conversation dans les forums de quartier d'Almuñécar a changé de ton. Pendant des décennies, le débat public a tourné autour du nombre de grues visibles à l'horizon, des terrains à requalifier ou des promotions de luxe annoncées sur les panneaux de l'avenue principale. Cette conversation s'est pourtant déplacée vers une question inconfortable : que faire de ce qui est déjà construit et vide ?

Le chiffre qui circule dans les assemblées citoyennes et les groupes WhatsApp est accablant : on estime à environ 4 000 le nombre de logements vacants dans la commune. Ce ne sont ni des ruines du centre historique, ni des logements insalubres dans les zones dispersées. Ce sont des appartements terminés, avec des compteurs d'eau et d'électricité récemment ouverts ou fermés, qui restent fermés à double tour pendant que la pression touristique fait exploser les prix des loyers dans le reste du parc immobilier. Le paradoxe est difficile à soutenir : une commune qui a besoin de logements pour ses travailleurs saisonniers — serveurs, jardiniers, personnel de nettoyage — maintient en même temps un stock de logements vides équivalant à près d'un tiers de son parc total.

Des collectifs comme « Almuñécar Habitable » et la « Plataforma por una Costa Viva » ont fait de cette contradiction leur principal cheval de bataille. Leur proposition n'est pas nouvelle dans le paysage européen, mais elle constitue une rupture radicale avec la logique qui a gouverné l'urbanisme sexitano depuis les années du boom. Ils proposent, en premier lieu, un inventaire municipal réel des logements vacants. Cela semble une évidence, mais la mairie ne dispose pas d'un recensement fiable croisant les données du cadastre avec les consommations d'eau et d'électricité. Sans cette cartographie, toute politique de réhabilitation ou de mobilisation du stock n'est que lettre morte.

Le deuxième volet de leur programme est la limitation des licences touristiques. La croissance exponentielle des locations de vacances a transformé des quartiers entiers en extensions des hôtels, avec l'expulsion conséquente des résidents de longue durée. Les collectifs proposent un moratoire sur l'octroi de nouvelles licences et un durcissement des exigences pour celles qui existent déjà, y compris des inspections périodiques vérifiant l'utilisation effective des biens immobiliers. Il ne s'agit pas de diaboliser le petit propriétaire qui loue son appartement deux mois par an, précisent-ils, mais de freiner la professionnalisation déguisée qui opère sans aucun contrôle.

Le troisième volet, peut-être le plus ambitieux, est la création d'un parc public de logements locatifs abordables. La formule envisagée passe par la cession volontaire de logements vacants à la mairie, qui les réhabiliterait avec des fonds européens et les mettrait sur le marché avec des loyers plafonnés bien en dessous des prix actuels. En échange, le propriétaire recevrait une garantie de paiement et une gestion professionnalisée du bien. C'est un modèle qui fonctionne déjà dans des villes comme Vienne ou Amsterdam, et que la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid a expérimenté en Espagne avec des résultats contrastés.

Le rapport « Costa Tropical 2025 », élaboré par un groupe d'architectes et d'urbanistes indépendants, recense des expériences comparées qui renforcent la viabilité de ces propositions. Le cas de Sitges est paradigmatique. La commune barcelonaise, soumise à une pression touristique comparable à celle d'Almuñécar, a approuvé en 2023 un moratoire urbanistique qui a paralysé pendant deux ans toute nouvelle licence de travaux majeurs. Le résultat n'a pas été le cataclysme économique que prédisaient les promoteurs : l'activité hôtelière s'est maintenue, l'emploi dans le secteur des services ne s'est pas effondré et, surtout, les prix des loyers résidentiels se sont stabilisés pour la première fois en une décennie.

Plus loin sur la carte, Cangas de Onís offre une autre leçon applicable. La commune asturienne, qui vit du tourisme rural et de la proximité des Picos de Europa, a combiné le moratoire avec un programme agressif de réhabilitation des logements vacants dans ses noyaux ruraux. Ils ont réussi à repeupler des hameaux au bord de l'abandon, en proposant des loyers abordables en échange d'engagements de résidence permanente. La clé, selon les techniciens qui ont rédigé le rapport, n'a pas tant été le montant de l'investissement que la volonté politique de soutenir le modèle à moyen terme, ce qui entre en conflit avec les cycles électoraux municipaux.

| Indicateur | Almuñécar (2025) | Sitges (après moratoire) | Cangas de Onís (programme logement) | |-----------|-----------------|------------------------|-----------------------------------| | Logements vacants estimés | 4 000 | 1 200 | 350 | | % de logements vacants sur le total | 28 % | 12 % | 9 % | | Variation du prix des loyers (3 dernières années) | +22 % | +4 % | +2 % | | Licences touristiques actives | 2 300 | 1 900 | 180 | | Logements dans le parc public locatif | 0 | 450 | 120 | | Moratoire urbanistique en vigueur | Non | Oui (2 ans) | Oui (partiel) |

Les chiffres comparés dessinent un scénario qui contredit le discours officiel de la croissance indéfinie. Alors qu'Almuñécar maintient 28 % de son parc immobilier vide et a vu les loyers bondir de 22 % en trois ans, les communes qui ont appliqué des mesures restrictives présentent des marchés beaucoup plus équilibrés. L'absence de parc public locatif dans la localité sexitana contraste avec les 450 logements que Sitges a réussi à mobiliser en à peine deux ans de politique active.

Ces voix, qui il y a cinq ans étaient résiduelles et facilement disqualifiables comme « antisystème » ou « ennemies du progrès », ont gagné du terrain dans les forums citoyens et sur les réseaux sociaux. Les assemblées convoquées par « Almuñécar Habitable » rassemblent déjà plus d'une centaine de personnes, un nombre non négligeable dans une commune de 28 000 habitants. Les profils des participants sont variés : des jeunes qui ne peuvent pas s'émanciper, des retraités qui voient leur quartier perdre des services, des petits commerçants qui souffrent de la saisonnalité, et même quelques hôteliers qui commencent à comprendre que le modèle du tout inclus a une date de péremption.

La plateforme a su traduire le mécontentement diffus en propositions concrètes et techniquement défendables. Ils ont commandé des rapports juridiques sur la légalité des moratoires, calculé le coût de réhabilitation par logement et conçu un système d'incitations fiscales pour les propriétaires qui mettraient leurs appartements sur le marché locatif abordable. Leur dernière initiative, une collecte de signatures pour forcer une séance plénière extraordinaire sur la suspension des licences touristiques, a déjà dépassé le millier de signatures.

La réponse de l'équipe municipale, présidée par le Parti populaire, a jusqu'ici été d'un dédain calculé. Les adjoints à l'urbanisme répètent le mantra selon lequel « Almuñécar ne peut pas se permettre de freiner son développement » et citent les projets hôteliers en cours d'instruction comme preuve de la vitalité économique de la commune. Mais la pression ne cesse pas, et les élections municipales de 2027 se profilent à l'horizon comme un test décisif pour ces nouvelles forces citoyennes.

Pendant ce temps, la réalité suit son cours. Les 4 000 appartements vides attendent toujours une politique qui les mobilise. Les licences touristiques continuent d'être accordées au rythme habituel. Et le centre historique continue de se vider, avec ses balcons fermés et ses porches sombres, comme un rappel silencieux que la brique, lorsqu'elle devient le seul modèle possible, finit par dévorer aussi la ville qui l'a construite.

2026 : l'année de la décision

Les projections contenues dans l'avancement du nouveau Plan Général d'Urbanisme (PGOU) dessinent un horizon de 1 500 nouveaux logements pour 2026. Ce chiffre, qui selon les techniciens municipaux pourrait être dépassé avant la fin de l'exercice, constituerait un record historique d'approbation de permis de construire en une seule année. Le document, présenté en décembre, prévoit le reclassement de plusieurs secteurs de la périphérie et la densification de zones déjà consolidées sur le littoral de La Herradura et le noyau de San Cristóbal.

La mairie défend ce chiffre comme une nécessité impérieuse. Les rapports de l'intervention municipale avertissent que la condamnation des 20 millions d'euros pour la convention de 2005, ajoutée à la dette héritée de l'Empresa Pública de Suelo de Andalucía, oblige à générer des revenus extraordinaires. La voie choisie est la même que toujours : la liquidation des droits à bâtir et l'obtention de plus-values par l'instruction de nouveaux développements. Chaque permis de construire majeur entraîne des taxes et impôts qui gonflent des caisses municipales ayant clôturé 2025 avec un reliquat de trésorerie négatif.

Les collectifs de riverains ont réagi en exigeant un moratoire urbanistique. La plateforme Salvemos Almuñécar a enregistré plus de 3 000 signatures demandant la suspension conservatoire de l'avancement du PGOU jusqu'à ce que les recours contentieux-administratifs en cours contre le plan d'urbanisme en vigueur soient résolus. L'argument central de la plateforme n'est pas uniquement la protection du paysage ou la pression sur les ressources en eau, mais l'évidence empirique que le modèle n'a pas fonctionné : la commune a doublé son parc de logements depuis 2005 et, pourtant, la population recensée n'a guère augmenté que de 4 % sur la même période.

Le rapport « Costa Tropical 2025 », élaboré par l'Université de Grenade et la Fundación Ecología y Desarrollo, conclut que la commune se trouve à la croisée des chemins. Le document, de 214 pages, analyse l'évolution des indicateurs socio-économiques des vingt dernières années et établit deux scénarios possibles pour la prochaine décennie. Le premier, qu'il nomme « continuité spéculative », projette une croissance de 8 000 nouveaux logements d'ici 2035, avec une augmentation estimée de la consommation d'eau de 32 % et une occupation saisonnière qui ne dépasserait pas 90 jours par an. Le second, baptisé « transition durable », propose la réhabilitation du parc existant, la limitation des nouveaux permis à 200 par an et la diversification économique vers le tourisme nature et le télétravail.

| Indicateur | Scénario continuité (2035) | Scénario durable (2035) | Situation actuelle (2025) | |-----------|-----------------------------|-----------------------------|------------------------| | Nouveaux logements cumulés | 8 000 | 2 000 | 1 500 (projection 2026) | | Consommation d'eau (hm³/an) | 12,4 | 8,1 | 7,6 | | Taux d'occupation hôtelière moyen annuel | 58 % | 74 % | 61 % | | Emploi dans la construction | 1 850 | 620 | 1 240 | | Emploi dans les services qualifiés | 890 | 1 460 | 1 020 | | Population recensée | 31 200 | 29 800 | 28 400 | | Logements vacants | 6 400 | 2 100 | 4 800 |

Les chiffres du rapport ne laissent personne indifférent. Le scénario de continuité générerait plus d'emplois dans le secteur de la construction, mais au prix d'une consommation d'eau que la Confédération Hydrographique du Guadalquivir a déjà averti ne pas pouvoir garantir. Le transfert de la rivière Verde, qui alimente la comarque, fonctionne à 94 % de sa capacité pendant les mois d'été. L'usine de dessalement de Motril, projetée depuis 2018, n'est toujours pas mise en appel d'offres. La question de savoir d'où viendra l'eau pour les 1 500 nouveaux logements de 2026 n'a reçu aucune réponse technique de la part de l'équipe municipale.

L'opposition municipale a déposé une motion pour la création d'une commission d'enquête sur l'instruction de l'avancement du PGOU. Le porte-parole du groupe socialiste a souligné que le document a été élaboré « sans étude d'impact territorial ni évaluation environnementale stratégique complète ». L'équipe de rédaction, contractée pour 480 000 euros, a défendu la légalité de la procédure et a rappelé que l'avancement n'est que la première étape d'un processus qui aboutira à l'approbation définitive, vraisemblablement, en 2028.

Pendant ce temps, le marché immobilier a déjà bougé. Les agences locales signalent une augmentation de 22 % des demandes de renseignements d'acheteurs étrangers au cours du dernier trimestre 2025, attirés par la perspective de nouvelles promotions. Le prix moyen du mètre carré à Almuñécar est passé de 1 850 euros à 2 140 euros en douze mois. La pression sur la location résidentielle s'est intensifiée : le prix mensuel moyen a augmenté de 18 %, jusqu'à 890 euros pour un appartement de deux pièces, tandis que le salaire moyen d'un travailleur du secteur des services dans la comarque ne dépasse pas 1 100 euros mensuels.

Les élections municipales de 2027 se profilent comme le scénario où ce conflit sera tranché. Les sondages internes des partis reflètent une égalité technique entre les forces qui défendent la continuité du modèle et celles qui proposent un moratoire. La plateforme citoyenne a annoncé qu'elle présenterait sa propre candidature si les partis traditionnels n'intègrent pas à leurs programmes un engagement ferme de limitation de la croissance. L'avancement du PGOU, avec ses 1 500 logements projetés, est devenu l'axe du débat politique local.

La décision qui sera prise dans les prochains mois n'affectera pas uniquement le paysage urbain d'Almuñécar. Elle déterminera la viabilité financière de la mairie, la disponibilité de l'eau pour les vingt prochaines années et le caractère même de la commune : si elle continuera d'être un enclave de résidences secondaires saisonnières ou si elle parviendra à consolider une communauté résidente stable. Les techniciens municipaux travaillent contre la montre pour incorporer les observations à l'avancement avant le délai légal de mars. Les observations présentées dépassent les 1 200, un chiffre sans précédent dans l'histoire urbanistique de la commune.

L'année 2026 a commencé avec la machine administrative en marche. Les premiers permis de construire de l'exercice ont déjà été demandés pour deux promotions dans le secteur d'El Cerillo, le long de l'autoroute. Les panneaux « ouverture prochaine » ornent déjà les terrains. La grue qui domine la skyline de la localité depuis novembre ne s'est pas arrêtée un seul jour. La décision, cependant, n'est pas prise. Les tribunaux, la pression citoyenne et la réalité hydrologique pourraient modifier un scénario qui, pour l'instant, reste écrit en béton.

📖 À lire aussi

• El mar que respira
• La Costa Tropical : L'art de grandir sans estomper l'horizon
• La Costa Tropical : Le Secret le Mieux Gardé d'Espagne Qui Attend d'Être Découvert